Garantie de 10 % : chèque de banque ou caution ?

Ce que dit le texte

L’article R. 322-41 du CPCE prévoit qu’avant de porter les enchères, l’avocat se fait remettre par son mandant (son client), contre récépissé, une caution bancaire irrévocable ou un chèque de banque. Le chèque est rédigé à l’ordre du séquestre ou de la Caisse des dépôts et consignations, selon les indications du cahier des conditions de vente. Le montant représente 10 % de la mise à prix, sans pouvoir être inférieur à 3 000 €.

Cette garantie s’inscrit dans un principe plus général : toute personne peut enchérir si elle justifie de garanties de paiement (art. L. 322-7). Le séquestre est un tiers désigné par le cahier pour conserver les fonds ; la Caisse des dépôts et consignations est un organisme public qui peut les recevoir en consignation. Le récépissé que vous remet l’avocat doit reproduire les règles sur la restitution et sur le défaut de l’adjudicataire (troisième et quatrième alinéas de l’article R. 322-41).

Les mêmes règles d’enchères sont déclarées communes à la licitation judiciaire, la vente aux enchères d’un bien détenu à plusieurs (art. 1377 du Code de procédure civile, CPC, qui renvoie aux articles 1271 à 1281, dont l’article 1278 rend applicables, entre autres, les articles R. 322-39 à R. 322-49 du CPCE). L’article 1278 renvoie aussi aux articles R. 322-59, R. 322-61, R. 322-62 et R. 322-66 et suivants. Lorsque les enchères sont reçues par un notaire, elles peuvent toutefois être faites sans avocat : devant notaire, demandez au notaire à qui remettre la garantie et sous quelle forme.

Chèque de banque ou caution bancaire : comparer les deux formes

Le texte ne choisit pas pour vous. Un chèque de banque est un chèque émis par la banque à votre demande. Selon service-public.fr, la somme est prélevée sur votre compte au moment de l’émission et la provision reste réservée pendant la validité du chèque, soit un an et huit jours. Le coût varie selon la convention de votre compte. Une caution est, selon le Code civil, le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci (art. 2288) ; ici, c’est une banque qui s’engage de manière irrévocable.

Le tableau compare les points à regarder. Pour la caution, les sources officielles consultées ne donnent ni délai, ni coût, ni modèle : ces points se demandent à votre banque et à votre avocat. Les pratiques locales (par exemple un chèque tiré sur le compte CARPA de l’avocat, la caisse de règlements pécuniaires des avocats, qui gère les fonds de leurs clients) varient d’un barreau et d’un tribunal à l’autre : renvoyez-vous à l’avocat.

Acheter par une société ou à plusieurs

Les enchères sont portées par un avocat du barreau du tribunal, qui ne peut être porteur que d’un seul mandat (art. R. 322-40). Avant la fin de l’audience, l’avocat qui a porté la dernière enchère déclare au greffier l’identité de son mandant (art. R. 322-46). S’il s’agit d’un immeuble d’habitation ou du fonds de commerce d’un établissement d’hébergement, il remet aussi une attestation datée et signée : le mandant indique s’il a fait l’objet d’une condamnation interdisant d’enchérir pour acquérir un bien d’habitation, et, s’il est une personne physique, si le bien est destiné à son occupation personnelle (art. R. 322-41-1 et L. 322-7-1).

Lorsque le mandant est une personne morale, l’attestation mentionne sa dénomination et son numéro SIREN. S’il s’agit d’une société civile immobilière (SCI) ou d’une société en nom collectif, elle mentionne aussi les informations demandées pour ses associés et mandataires sociaux (art. R. 322-41-1). Si l’attestation ne précise pas que le bien est destiné à l’occupation personnelle du mandant, le greffe demande, en l’absence de surenchère valide, le bulletin n° 2 du casier judiciaire de l’adjudicataire et, pour une SCI ou une société en nom collectif, de ses associés et mandataires sociaux ; en cas de condamnation concernée, le juge prononce d’office la nullité de l’adjudication (art. R. 322-49-1).

Les textes consultés ne détaillent pas le cas d’un achat à plusieurs, en indivision ou en couple, ni la manière dont le chèque doit être émis dans ce cas. Si vous achetez par l’intermédiaire d’une société ou avec d’autres personnes, prévenez l’avocat dès le départ : il doit préparer le mandat, l’identité du ou des mandants, la garantie et l’attestation avant l’audience.

• Société : qui signe, sur quel compte le chèque est-il émis et quels documents la banque exige-t-elle ?
• Plusieurs acquéreurs : comment l’avocat déclare-t-il l’identité des mandants et comment la propriété sera-t-elle partagée ?
• SCI ou société en nom collectif : l’avocat a-t-il les informations sur chaque associé et mandataire social pour l’attestation ?

Après l’audience : restitution, imputation et défaut

Si vous n’êtes pas déclaré adjudicataire, la somme encaissée par le séquestre ou la Caisse des dépôts est restituée dès l’issue de l’audience d’adjudication (art. R. 322-41). Si vous gagnez, vous disposez de deux mois à compter de l’adjudication définitive pour verser le prix au séquestre ou le consigner, à peine de réitération des enchères (art. R. 322-56). Les frais de poursuite taxés et les droits de mutation sont payés en plus du prix (art. R. 322-58). Les textes consultés n’indiquent pas expressément comment la somme versée au titre de la garantie s’impute sur le prix. Le cahier des conditions de vente ou le séquestre fixent la pratique : demandez-la à l’avocat et au séquestre, et notez la réponse.

Si l’adjudicataire est défaillant, la somme versée ou la caution apportée est acquise aux créanciers participant à la distribution et, le cas échéant, au débiteur, pour leur être distribuée avec le prix de l’immeuble (art. R. 322-41). La vente est résolue de plein droit à défaut de versement du prix ou de sa consignation et de paiement des frais, et l’adjudicataire défaillant doit la différence entre son enchère et le prix de la revente, si celui-ci est moindre, sans pouvoir réclamer ce qu’il a déjà payé (art. L. 322-12). Le bien est alors remis en vente (art. R. 322-66 et suivants).

Les questions à poser à la banque et à l’avocat

Ces questions se règlent plusieurs jours avant l’audience, car un chèque de banque ou une caution ne s’obtient pas toujours à la dernière minute. Notez les réponses avec votre plan de financement.

• À l’ordre de qui le chèque doit-il être libellé selon le cahier des conditions de vente : séquestre ou Caisse des dépôts ?
• Le montant exact à remettre, calculé sur la mise à prix, est-il bien de 10 % ou du minimum de 3 000 € ?
• Ma banque accepte-t-elle de délivrer une caution bancaire irrévocable, à quel coût, avec quelle contrepartie et dans quel délai ?
• Quel modèle de caution l’avocat et le séquestre acceptent-ils ?
• Quelles sont les pratiques locales du tribunal et du barreau (chèque tiré sur le compte CARPA de l’avocat, délai de remise, forme exacte du chèque) ?
• Comment la somme versée par l’adjudicataire s’impute-t-elle sur le prix ?
• Quand et comment le chèque ou la caution me sont-ils rendus si je ne l’emporte pas ?
• Si j’achète par une société ou à plusieurs, quelles pièces et quelles déclarations faut-il avant l’audience ?