Comment repérons-nous les pépites ?

« Pépite » est un repère calculé automatiquement par Immojudis, à partir de critères publics, pour signaler un potentiel d’investissement mesuré par deux conditions chiffrées, calculées sur les données disponibles. Il ne désigne pas une annonce riche en informations : il combine deux questions.

1. Les ventes comparables passées ont-elles été le plus souvent adjugées sous l’enchère plafond estimée ? Immojudis regarde si au moins 70 % l’ont été.
2. Le coût total estimé au prix de référence, frais compris, représente-t-il au plus 75 % de la valeur estimée (65 % en vente notariale) ?

Le prix de référence est le prix probable décrit plus bas. La valeur estimée est celle d’un bien comparable, d’après les ventes DVF passées ; elle ne tient compte ni de l’état du bien ni de son occupation.

L’enchère plafond estimée est le montant maximal calculé par Immojudis avec des hypothèses par défaut : acheter pour habiter, profil équilibré, bien sans travaux, frais propres au type de vente, coût de libération du bien s’il est occupé. Pour une vente notariale interactive, qui fonctionne par offres, on parle d’offre plafond estimée. Une enchère ou une offre plafond est une hypothèse, pas un résultat.

L’attribution est automatique : l’équipe ne choisit pas les ventes une à une. Elle peut en revanche retirer le repère quand une erreur est constatée. Lorsqu’une vente remplit les critères, sa fiche et sa ligne dans la liste peuvent porter un badge « Pépite », avec un petit pictogramme de pépite.

• Ce n’est pas un conseil en investissement, ni un conseil juridique ou financier.
• Ce n’est pas une recommandation d’acheter, ni d’enchérir.
• Ce n’est pas une garantie de prix, de rendement, d’adjudication ni de revente.
• Ce n’est ni une expertise du bien, ni une estimation officielle de sa valeur.

Il ne remplace ni la lecture du cahier des conditions de vente, ni la visite, ni l’avis de votre avocat ou du notaire. Immojudis ne porte pas d’enchères et ne garantit aucune vente.

Version pepite-v1. Les seuils ci-dessous sont des valeurs de départ, contrôlées sur le catalogue. Une modification des critères ou des seuils donnerait lieu à une nouvelle version.

Les ventes comparables

Les chances de l’emporter se mesurent sur les ventes passées des 3 dernières années, au même tribunal, dans une tranche de mise à prix voisine et pour le même type de bien. Quand le tribunal compte moins de 30 ventes comparables, l’observation est complétée par celle de toute la France ; sous 10 ventes, elle est remplacée par elle.

Selon le type de vente

• Vente au tribunal : les deux tests doivent être réussis. Au moins 70 % des ventes comparables ont été adjugées sous l’enchère plafond estimée, et le coût total estimé au prix de référence est d’au plus 75 % de la valeur estimée.
• Vente notariale à la bougie : seul le second test s’applique, avec un seuil plus strict : au plus 65 %. L’enchère plafond estimée doit en outre être au moins égale à la mise à prix. Le coût est calculé à partir de la mise à prix, faute d’historique de résultats.
• Vente notariale interactive (par offres) : seul le second test s’applique, avec le même seuil de 65 %, calculé à partir de la première offre possible. L’offre plafond estimée doit en outre être au moins égale à cette première offre, faute de quoi aucune offre ne tient. Le prix de réserve du vendeur, qui n’est pas public, reste inconnu : la mention « prix de réserve inconnu » accompagne le repère.
• Vente domaniale ou de type inconnu : pas de repère.

Immojudis prévoit d’archiver les résultats des ventes notariales. Lorsqu’ils seront assez nombreux, ces ventes pourraient être soumises aux deux tests, par une nouvelle version.

En plus des deux tests, le repère n’est attribué que si toutes ces conditions sont réunies :

• L’estimation de valeur du bien est jugée exploitable et fiable (fiabilité forte ou correcte), s’appuie sur au moins 8 ventes comparables, repose sur une surface connue et ne présente pas d’écart aberrant avec la mise à prix : une mise à prix inférieure à 10 % ou supérieure à 150 % de la valeur estimée signale le plus souvent une erreur de données, et la vente est alors écartée. Elle suit la méthode décrite sur la page « Comment est calculé l’écart avec le marché ». Un terrain seul et un bien mixte n’ont pas de repère.
• L’occupation du bien est connue. Un bien libre comme un bien occupé est admis, car le coût de libération est intégré à l’enchère plafond estimée. Une occupation inconnue ou un squat excluent le repère.
• Aucun signal bloquant n’est présent : valeurs d’estimation qui se contredisent, information essentielle mise en doute par la relecture automatique de l’annonce, conflit entre les sources de la vente, annonce probablement en double, risque non qualifié, état dégradé connu des données.
• Au tribunal, les ventes comparables passées sont assez fiables pour mesurer les chances de l’emporter (fiabilité au moins moyenne). Sinon, le premier test ne peut pas être évalué et il n’y a pas de repère.

Le plafond est calculé, par prudence, sur la valeur basse de la fourchette d’estimation du bien, et non sur sa valeur centrale.

Pour éviter qu’un repère apparaisse et disparaisse d’un jour à l’autre, on n’y entre pas et on n’en sort pas au même seuil.

• Une vente reçoit le repère après 2 évaluations favorables consécutives.
• Au tribunal, elle le perd si la part des ventes comparables adjugées sous l’enchère plafond estimée passe sous 65 % ou si le coût total probable dépasse 80 % de la valeur estimée, ou dès qu’un signal bloquant apparaît. En vente notariale, elle le perd si le coût total probable dépasse 70 % de la valeur estimée, ou dès qu’un signal bloquant apparaît.
• Le repère est figé 7 jours avant la vente, sauf signal bloquant ou changement de prix.

Le prix probable est la mise à prix multipliée par le rapport habituel entre le prix d’adjudication et la mise à prix des ventes comparables. On retient le rapport médian (la moitié des ventes comparables se sont conclues en dessous), sauf quand la mise à prix est inférieure à 30 % de la valeur estimée : les enchérisseurs visent alors la valeur du bien, et on retient le rapport en dessous duquel se sont conclues trois ventes sur quatre. La fourchette va du rapport en dessous duquel s’est conclue une vente sur quatre à celui en dessous duquel s’en sont conclues trois sur quatre : elle encadre la moitié centrale des ventes comparables.

Lorsqu’il est affiché, le prix probable l’est avec cette réserve : « Repère statistique tiré de N ventes comparables passées du tribunal (fiabilité X). La moitié de ces ventes s’est conclue dans la fourchette indiquée, l’autre moitié en dehors. Ce n’est pas une prévision : le prix final peut être inférieur ou supérieur. » Il ne serait montré qu’aux comptes qui ont accès à l’enchère plafond (offre Analyse ou déblocage de la vente). Pour une vente notariale, Immojudis afficherait le prix de départ et indiquerait que le prix de réserve du vendeur est inconnu ; il ne donnerait pas de prix probable tant qu’il n’existe pas d’historique des résultats.

Les limites sont celles de toute statistique : des ventes comparables ne sont jamais identiques à la vôtre, le passé ne dit pas ce qui se produira, et un prix probable n’est pas un prix que vous paierez. Les montants se présentent comme une « enchère plafond estimée » ou, pour une vente par offres, une « offre plafond estimée ».

Lorsqu’il est attribué, le repère « Pépite » est visible par tous. Le montant de l’enchère plafond estimée (ou de l’offre plafond estimée) et le détail du calcul sont réservés à l’offre Analyse ou à un déblocage de la vente, dans les conditions fixées par les conditions générales. Cela n’a aucune influence sur l’attribution du repère, qui obéit aux seuls critères publiés sur cette page.

• L’état réel du bien, les travaux à prévoir, les désordres que seule une visite révèle. L’enchère plafond estimée suppose par défaut un bien sans travaux.
• Les charges de copropriété, les servitudes, l’urbanisme, les diagnostics et les risques juridiques de la procédure, qui se lisent dans le cahier des conditions de vente et les pièces. Immojudis ne lit pas toutes les pièces : ne rien y trouver ne prouve pas l’absence de risque.
• L’exactitude de l’annonce, rédigée par un tiers.
• La concurrence réelle le jour de la vente : le nombre et les moyens des enchérisseurs.
• Votre situation : budget, financement, fiscalité, projet (habiter, louer, revendre). Le repère ne mesure ni un rendement locatif ni une marge de revente.

L’estimation de valeur repose sur les ventes passées de la base DVF : elle n’intègre ni l’état du bien ni son occupation. Ses limites sont détaillées sur la page de méthode de l’écart avec le marché.

• Le repère serait recalculé régulièrement. Il ne serait affiché que si le prix de la vente et l’estimation n’ont pas changé depuis le dernier calcul, et si ce calcul date de moins de 36 heures.
• Il disparaîtrait quand une condition n’est plus remplie, quand la vente n’est plus affichée (adjugée, annulée, retirée) ou quand l’équipe constate une erreur.
• Immojudis pourrait suspendre le repère pour l’ensemble du site, à tout moment, par exemple si ses contrôles montrent qu’il n’est pas assez fiable.

Aucune rémunération ne peut obtenir ou améliorer une Pépite : ni les cabinets d’avocats qui achètent une mise en avant, ni les organisateurs, vendeurs ou professionnels qui publient des annonces.

Le calcul n’utilise ni le score d’investissement, ni les données des avocats ou de la publicité, ni le profil de la personne qui consulte. Les encarts de cabinets d’avocats, signalés comme publicité, sont séparés des annonces et sans lien avec le repère. Le repère ne change pas l’ordre par défaut des annonces, décrit sur la page Comment sont classées les annonces.

L’absence de ce repère ne signifie pas que le bien est sans intérêt ni qu’il présente un risque. Beaucoup de ventes ne peuvent pas être évaluées : données manquantes, estimation peu fiable, type de vente non couvert. Et un bien peut convenir à votre projet sans remplir ces critères.