Comment est calculé l’écart avec le marché ?

L’écart compare la mise à prix de la vente à la valeur de marché estimée du bien. Il s’exprime en pourcentage de cette valeur, arrondi à l’unité :

écart = (valeur estimée − mise à prix) ÷ valeur estimée × 100

Un écart positif signifie que la mise à prix est sous la valeur estimée ; un écart négatif, qu’elle est au-dessus. Il compare une mise à prix, c’est-à-dire un prix de départ, à une valeur de marché : ce n’est pas une promesse d’économie.

La valeur vient de la base DVF (« demandes de valeurs foncières »), qui recense les ventes immobilières réalisées en France, publiée en données ouvertes par l’administration fiscale. Immojudis la lit à partir de copies normalisées de ces fichiers ou, à défaut, des fichiers publics de data.gouv.fr et de l’API ouverte du Cerema.

L’aperçu de la fiche lit une estimation calculée à l’avance et mémorisée : l’afficher ne déclenche pas de nouveau calcul.

1. On retient les ventes du même type de bien que le vôtre (appartement, maison, immeuble, local commercial ou terrain), dans un rayon autour de l’adresse : de 150 m pour un appartement en ville à 10 km pour un terrain à la campagne. Une commune de 10 000 habitants ou plus est considérée comme urbaine.
2. Seules comptent les ventes des 60 derniers mois. Pour chaque parcelle, on garde la vente la plus récente, afin qu’un immeuble très actif ne pèse pas plus que les autres.
3. On garde les ventes de surface voisine (à plus ou moins 35 % pour un appartement, 40 % pour une maison, 50 % pour un immeuble ou un local, 60 % pour un terrain). Il en faut au moins 4 ; sinon l’estimation reste « indicative ».
4. On écarte les prix au m² invraisemblables (hors de 300 à 50 000 € le m² pour le bâti), puis, à partir de 7 ventes, les valeurs extrêmes.
5. Chaque vente reçoit un poids qui dépend de sa distance au bien, de son ancienneté (ce critère est divisé par deux tous les 24 mois), de sa surface et de sa proximité dans le quartier. Le prix au m² est ajusté de l’évolution locale des prix quand elle est mesurable (au moins 6 ventes sur 12 mois ou plus, plafonnée à 12 % par an).
6. La valeur estimée est la médiane pondérée de ces prix au m², multipliée par la surface du bien. La fourchette affichée (arrondie au millier d’euros) va du 10e au 90e centile.

Quand un modèle statistique entraîné sur des ventes passées est actif pour ce type de bien, il est combiné à cette médiane, avec un poids qui dépend de la qualité des comparables.

L’écart n’est affiché que pour une estimation jugée fiable. Elle l’est lorsque toutes ces conditions sont réunies :

• au moins 4 ventes comparables, dont l’échantillon effectif atteint 3 ;
• des ventes de surface voisine (pas d’élargissement à tout le type de bien) ;
• des prix pas trop dispersés : l’écart entre le 25e et le 75e centile ne dépasse pas 75 % de la médiane ;
• toutes les années de données ont pu être lues ;
• la surface du bien n’est pas une estimation, et sa position n’est pas approximative.

Le rayon est élargi pas à pas (jusqu’à cinq rayons selon le type de bien) tant que l’estimation n’est pas fiable. Quand il a été élargi, l’estimation l’indique.

Si, même avec le rayon le plus large, il n’y a pas assez de ventes comparables, Immojudis se replie sur des statistiques DVF agrégées : celles de la commune si elles reposent sur au moins 5 ventes, sinon celles de l’intercommunalité (au moins 12 ventes), sinon celles du département (au moins 30 ventes). À défaut, l’échelle la mieux fournie est retenue, dès une vente. Ces statistiques doivent avoir été mises à jour il y a 24 mois au plus. Il n’y a pas de repli pour un terrain.

Cette valeur de repli est présentée comme indicative et fragile, avec une fourchette volontairement large. Elle n’est pas jugée fiable : aucun écart en pourcentage n’en est tiré, ni dans l’aperçu d’un compte gratuit ni dans les alertes sur la décote.

Un écart très éloigné de zéro vient plus souvent d’une estimation fausse (surface erronée, vente d’une part seulement, type de bien mal qualifié) que d’une affaire exceptionnelle. Par prudence, Immojudis n’affiche alors aucun pourcentage : seulement le prix au m² de la mise à prix, avec la mention « écart non significatif ». Les seuils sont les suivants, par rapport à la valeur estimée :

• mise à prix inférieure de plus de 70 % à la valeur estimée (moins de 30 % de cette valeur) ;
• mise à prix supérieure de plus de 50 % à la valeur estimée (plus de 150 % de cette valeur).

La fourchette de valeur reste affichée. Le prix au m² n’est donné que si la surface de référence de l’estimation est connue.

La même plage s’applique dans les alertes : une vente dont l’écart la dépasse ne remplit jamais un critère de décote minimale et son résumé n’affiche aucun pourcentage. Elle s’applique aussi au facteur « Décote de départ » de la prévision de résultat de la fiche, qui indique alors seulement « écart non significatif ».

• La DVF recense des prix de vente déclarés. Elle ignore l’état du bien, ses travaux, son occupation, la qualité de l’étage ou de l’exposition : l’estimation ne les corrige pas.
• La DVF est publiée avec un décalage (la base est renouvelée deux fois par an) : les ventes les plus récentes n’y figurent pas encore, et un quartier peu actif a peu de ventes à comparer.
• La DVF ne couvre pas l’Alsace, la Moselle ni Mayotte : les biens de ces territoires n’ont en principe pas d’écart avec le marché.
• La mise à prix n’est pas le prix d’adjudication : le prix final peut être très différent, et des frais s’y ajoutent. Un écart important ne dit pas ce que vous paierez.
• Une surface mal renseignée (un terrain pris pour la surface habitable, par exemple) fausse la valeur estimée et donc l’écart.
• L’estimation donne un ordre de grandeur, pas une expertise, et ne constitue ni un conseil juridique ni un conseil financier.