Préemption : la commune peut-elle vous évincer ?

Ce qu’est le droit de préemption, et qui peut l’exercer

Le droit de préemption est le droit, pour une collectivité, d’acheter un bien en priorité quand son propriétaire le vend. Service-public.fr résume ainsi le droit de préemption urbain : dans une zone définie en vue d’opérations d’aménagement, le propriétaire d’un bien doit d’abord proposer la vente à la collectivité et ne peut pas vendre librement à l’acquéreur de son choix. Il est exercé dans l’intérêt général, pour des actions ou opérations d’aménagement, et la décision de préempter doit en mentionner l’objet (art. L. 210-1 du Code de l’urbanisme).

Le titulaire principal est la commune. Une commune dotée d’un plan local d’urbanisme (PLU, le document qui fixe les règles de construction) ou d’un plan d’occupation des sols approuvé peut, par délibération, instituer un droit de préemption urbain sur tout ou partie de ses zones urbaines et à urbaniser (art. L. 211-1). Une commune qui n’a qu’une carte communale peut le faire dans des périmètres délimités. Lorsque la commune appartient à un établissement public de coopération intercommunale (EPCI, par exemple une métropole ou une communauté de communes), elle peut lui déléguer ses compétences ; un EPCI à fiscalité propre compétent en matière de plan local d’urbanisme l’est de plein droit pour le droit de préemption urbain (art. L. 211-2).

Le titulaire peut aussi déléguer son droit à l’État, à une collectivité locale, à un établissement public ou au concessionnaire d’une opération d’aménagement (art. L. 213-3), et, pour le droit de préemption urbain, à des organismes comme les organismes d’habitations à loyer modéré (art. L. 211-2). Dans une zone d’aménagement différé (ZAD, une zone créée par le préfet ou par un EPCI pour permettre à une collectivité de constituer des réserves foncières en vue d’un aménagement), l’acte qui crée la zone désigne le titulaire, pour une période de six ans renouvelable (art. L. 212-2). Enfin, dans certaines communes sous arrêté préfectoral lié au logement social, le préfet exerce lui-même le droit pour les biens affectés au logement (art. L. 210-1).

Quelles ventes sont concernées, et lesquelles ne le sont pas

Le Code de l’urbanisme soumet à ce droit tout immeuble, bâti ou non, aliéné à titre onéreux « sous quelque forme que ce soit » dans une zone de préemption (art. L. 213-1). Il prévoit une règle propre à l’adjudication : lorsque cette procédure est autorisée ou ordonnée par un juge, l’acquisition par le titulaire du droit a lieu au prix de la dernière enchère, par substitution à l’adjudicataire.

Dans une saisie immobilière, c’est le juge de l’exécution qui ordonne la vente forcée (service-public.fr, fiche « Saisie immobilière »). Une licitation, la vente aux enchères d’un bien détenu à plusieurs, est ordonnée par le tribunal (art. 1377 du Code de procédure civile). Ces deux ventes entrent donc, en principe, dans le champ de la règle, dès lors que le bien se trouve dans un périmètre de préemption.

Deux textes sont à distinguer. L’article L. 213-1 vise l’adjudication autorisée ou ordonnée par un juge. La sous-section réglementaire (art. R. 213-14 et suivants) vise, elle, les adjudications rendues obligatoires par un texte. Pour une licitation, demandez à l’avocat si cette procédure s’applique à votre dossier.

Une exception compte pour la licitation : elle ne joue pas si l’indivision a été créée volontairement (sauf donation-partage). Elle joue en principe pour une indivision successorale. Faites confirmer le point par l’avocat pour le bien qui vous intéresse.

Le calendrier : 30 jours avant, 30 jours après

Pour une adjudication, le Code de l’urbanisme fixe deux délais de trente jours (art. R. 213-15). Le premier concerne la déclaration de la vente, le second la décision de la collectivité. Cette procédure pèse sur le greffier ou le notaire, pas sur l’acheteur : vous n’avez aucune déclaration à faire, mais vous pouvez demander à l’avocat si elle a bien été envoyée. L’article R. 213-15 ne règle pas le cas du silence du titulaire du droit en adjudication. La règle selon laquelle le silence vaut renonciation est celle de la procédure de droit commun (déclaration d’intention d’aliéner) : demandez à l’avocat comment l’absence de réponse est traitée pour votre vente.

• Avant la vente : le greffier de la juridiction ou le notaire chargé de la vente déclare au maire la date et les modalités de la vente. La déclaration est adressée au maire au moins trente jours avant la date fixée, par lettre recommandée avec avis de réception ou par voie électronique.
• Le jour de la vente : les enchères se déroulent normalement. L’adjudicataire est celui qui a porté la dernière enchère.
• Après l’adjudication : le titulaire du droit dispose de trente jours à compter de l’adjudication pour informer le greffier ou le notaire de sa décision de se substituer à l’adjudicataire. Sa décision est notifiée par lettre recommandée avec avis de réception ou par voie électronique.
• Si la collectivité se substitue : une copie de la décision est annexée au jugement d’adjudication ou à l’acte d’adjudication et publiée au fichier immobilier en même temps que celui-ci.

Le prix : celui de la dernière enchère, ou de la surenchère

La collectivité ne choisit pas le prix. Elle acquiert « au prix de la dernière enchère, par substitution à l’adjudicataire » (art. L. 213-1), et le texte réglementaire précise que la substitution ne peut intervenir qu’au prix de la dernière enchère ou de la surenchère (art. R. 213-15). La surenchère est l’offre supérieure d’au moins un dixième du prix principal, formée dans les dix jours suivant l’adjudication en saisie immobilière, qui entraîne une nouvelle audience (art. R. 322-50 et R. 322-51 du Code des procédures civiles d’exécution).

Les textes consultés ne détaillent pas comment s’articulent, dans un dossier précis, le délai de dix jours de la surenchère et celui de trente jours de la préemption. Demandez à l’avocat comment il lit cette articulation pour la vente que vous visez.

Ce que cela change pour vous, acheteur

Si la collectivité se substitue, vous n’achetez pas le bien : c’est elle qui prend votre place. Le prix ne change pas : la collectivité paie celui de la dernière enchère. Vous perdez en revanche l’opération et le temps passé à la préparer. Pour les frais et honoraires déjà engagés, demandez à l’avocat. Quelques points méritent d’être anticipés.

• Une adjudication peut rester incertaine pendant trente jours : tant que le délai n’est pas écoulé, évitez d’engager des dépenses irrécupérables (travaux, revente, promesse à un locataire) sur la seule base de votre enchère.
• Financement : votre calendrier de prêt doit tenir compte de ce délai et de ceux de la surenchère et du paiement (voir les articles « Après l’adjudication » et « Financer un achat aux enchères »).
• Argent déjà versé : les textes consultés ne disent pas ce que deviennent la garantie remise avant les enchères ni les honoraires de l’avocat si la collectivité se substitue. Posez la question à l’avocat avant l’audience et notez sa réponse.
• Motivation : la décision doit mentionner l’objet pour lequel le droit est exercé (art. L. 210-1). Si vous pensez qu’elle est irrégulière, c’est à votre avocat d’évaluer les recours possibles.

Où vérifier si le bien est concerné

Aucune source unique ne répond à tous les cas. Croisez plusieurs vérifications, de préférence avant d’arrêter votre enchère plafond.

La délibération qui institue le droit de préemption urbain est affichée en mairie pendant un mois, et mentionnée dans deux journaux diffusés dans le département (art. R. 211-2 du Code de l’urbanisme). Les périmètres de préemption urbaine et les ZAD figurent en annexe du plan local d’urbanisme (art. R. 151-52 du Code de l’urbanisme), et le portail national de l’urbanisme, accessible en ligne, donne accès aux documents d’urbanisme des communes (art. L. 133-1).

• Le cahier des conditions de vente : il peut mentionner la déclaration au maire et le droit de préemption. Lisez-le et interrogez l’avocat poursuivant.
• La mairie de la commune, en particulier le service de l’urbanisme : demandez si l’adresse se trouve dans un périmètre de préemption urbain, dans une ZAD ou dans un autre périmètre.
• Les annexes du PLU et le Géoportail de l’urbanisme : repérez la parcelle et les périmètres de préemption.
• L’agence départementale d’information sur le logement (ADIL) : service-public.fr la cite pour les questions de réglementation.

Les questions à poser avant l’audience

Avant de fixer votre enchère plafond, ces questions à l’avocat poursuivant ou à votre propre avocat permettent de lever le doute. Notez les réponses avec le reste de votre analyse.

• Le bien est-il situé dans un périmètre de préemption (droit de préemption urbain, ZAD ou autre) ?
• La déclaration au maire a-t-elle été envoyée, et à quelle date ?
• Quelle est la date limite de décision de la collectivité, et comment l’avocat suit-il ce délai ?
• Que deviennent la garantie remise avant les enchères et les honoraires si la collectivité se substitue ?
• Comment le délai de préemption s’articule-t-il avec la surenchère et le paiement du prix pour cette vente ?