Le jour de l’audience : déroulé et rôle de l’avocat

Avant l’audience : ce que votre avocat doit avoir en main

L’avis de vente est publié entre un et deux mois avant l’audience. Il indique la mise à prix (le montant de départ des enchères), la date, l’heure, le lieu, et rappelle que les enchères ne peuvent être portées que par un avocat du barreau du tribunal (art. R. 322-31 du Code des procédures civiles d’exécution). Le cahier des conditions de vente, qui décrit le bien et fixe les règles de la vente, peut être consulté au greffe ou au cabinet de l’avocat du créancier poursuivant.

Vous donnez ensuite à votre avocat un mandat, c’est-à-dire le pouvoir d’enchérir pour vous. Un avocat ne peut être porteur que d’un seul mandat (art. R. 322-40). Avant de porter les enchères, il doit se faire remettre, contre récépissé, une garantie (art. R. 322-41).

Dans la salle : le déroulé des enchères

Les débats sont publics (art. 22 du Code de procédure civile) : toute personne peut assister à l’audience. Seuls les avocats portent les enchères. Voici les étapes prévues par le Code.

Le juge rappelle que les enchères partiront de la mise à prix (art. R. 322-43). Les frais de poursuite, que le juge a « taxés » (fixés) après les avoir vérifiés, sont annoncés publiquement avant l’ouverture des enchères : il ne peut rien être exigé au-delà du montant de la taxe (art. R. 322-42). Ces frais s’ajoutent au prix à la charge de l’adjudicataire.

• Les enchères sont « pures et simples » : sans condition. Chaque enchère doit couvrir celle qui la précède (art. R. 322-44).
• Elles sont arrêtées lorsque quatre-vingt-dix secondes se sont écoulées depuis la dernière enchère. Un signal visuel ou sonore marque chaque seconde. Le juge constate le montant de la dernière enchère, qui emporte adjudication (art. R. 322-45).
• Avant la fin de l’audience, l’avocat du dernier enchérisseur déclare au greffier l’identité de son client et remet l’attestation éventuelle (art. R. 322-46). L’adjudication ne peut pas donner lieu à « déclaration de command », c’est-à-dire qu’on ne peut pas désigner après coup un autre acquéreur (art. L. 322-8).
• Une contestation sur la validité des enchères se fait oralement à l’audience, par un avocat. Le juge statue sur-le-champ (art. R. 322-49).
• Le jugement d’adjudication mentionne notamment le prix et les frais taxés (art. R. 322-59). Le premier jour ouvrable suivant la vente, un extrait du procès-verbal est affiché à la porte de la salle d’audience, avec le délai de dix jours pour surenchérir (art. R. 322-34).

Cas particuliers à connaître

Toutes les audiences ne se terminent pas par une adjudication à un tiers. Plusieurs situations sont prévues par le Code, et votre avocat doit vous dire laquelle peut concerner votre dossier.

• Aucune enchère : le créancier poursuivant est déclaré adjudicataire d’office à la mise à prix (art. L. 322-6).
• Mise à prix modifiée par le juge : à défaut d’enchère, le bien est remis en vente sur des baisses successives, jusqu’à la mise à prix initiale (art. R. 322-47).
• Enchère irrégulière : les règles sur les enchères sont prescrites à peine de nullité. Une nouvelle enchère régulière couvre la nullité des précédentes, mais la nullité de la dernière enchère entraîne celle de l’adjudication (art. R. 322-48).
• Personnes qui ne peuvent pas enchérir : le débiteur saisi, les auxiliaires de justice intervenus dans la procédure et les magistrats de la juridiction, ni directement ni par personne interposée (art. R. 322-39).
• Immeuble d’habitation sans occupation personnelle déclarée : le greffe demande le casier judiciaire de l’adjudicataire. Si une condamnation visée par la loi apparaît, le juge prononce d’office la nullité de l’adjudication et fixe une nouvelle audience de vente (art. R. 322-49-1).
• Surenchère : dans les dix jours, toute personne peut faire une offre supérieure d’au moins un dixième. L’adjudication n’est alors pas définitive. Le mécanisme est détaillé dans l’article « Après l’adjudication ».

Ce que fait l’avocat, et ce qu’il coûte

L’avocat porte vos enchères dans la limite que vous avez fixée, vérifie la garantie, déclare votre identité au greffier à l’issue de l’audience et vous accompagne pour les formalités suivantes. Il agit selon votre consigne : indiquez-lui clairement votre enchère plafond.

Son intervention comporte deux types de rémunération. Les émoluments sont tarifés par un barème réglementaire : en saisie immobilière, l’émolument proportionnel au prix est réparti entre l’avocat poursuivant (les trois quarts) et l’avocat de l’adjudicataire (le quart restant) selon l’article A. 444-191 du Code de commerce. Les honoraires, eux, sont librement convenus : demandez une convention d’honoraires écrite avant l’audience. L’article « Frais d’une vente aux enchères judiciaire » détaille ces postes.

Dix questions à poser à votre avocat avant l’audience

Préparez cette liste lors de votre premier échange. Elle évite les surprises le jour J.

• L’audience est-elle bien maintenue à la date indiquée ? Y a-t-il un risque de report ?
• Quel est le montant exact de la garantie et à l’ordre de qui le chèque doit-il être rédigé ?
• Quels sont les frais préalables taxés annoncés pour cette vente, et à combien estimez-vous l’ensemble des frais en plus du prix ?
• Quels honoraires facturez-vous et que comprennent-ils ?
• Quelle est la situation d’occupation du bien et quel document la prouve ?
• Quelle consigne d’arrêt retenez-vous : puis-je vous appeler pendant l’audience ?
• Quel est le pas d’enchère habituel à cette audience ?
• Que se passe-t-il si une surenchère est formée dans les dix jours ?
• Dans quel délai le prix doit-il être payé et par qui est-il versé ?
• Quels documents recevrai-je après la vente (jugement, titre de vente, quittances) ?

Assister d’abord à une audience, sans enchérir

Les audiences sont publiques. Assister à une audience de vente avant de se lancer permet de voir le rythme des enchères, la façon dont les avocats interviennent, le rôle du juge et du greffier. Renseignez-vous sur la date et le lieu auprès du greffe du tribunal, ou repérez les ventes à venir dans le catalogue Immojudis, rubrique « Ventes ».

Venez avec la fiche d’une vente que vous avez analysée : comparez votre enchère plafond au prix final, en gardant à l’esprit qu’une vente passée ne dit rien du résultat d’une vente future. Prévoyez du temps pour l’accès au tribunal et pour attendre l’appel du dossier qui vous intéresse.