Les ventes aux enchères immobilières ont leur vocabulaire : adjudication, mise à prix, surenchère, émoluments, séquestre. Ce glossaire définit chaque terme en une phrase, indique le texte officiel qui le fonde et renvoie vers l’article qui le détaille.
Les définitions décrivent surtout la saisie immobilière au tribunal. Une vente chez le notaire ou de l’État suit d’autres règles : le cahier des charges de chaque vente fait foi. Ces définitions sont des repères, pas un conseil juridique personnalisé.
La procédure et ses acteurs
Les mots de la saisie, de la licitation et de la liquidation, avant le jour de l’audience.
- Saisie immobilière
- Procédure par laquelle un créancier fait vendre le bien immobilier de son débiteur pour être payé.Pour approfondir · Source : Code des procédures civiles d’exécution (CPCE), art. L. 311-2
- Créancier poursuivant
- Créancier muni d’un titre exécutoire qui engage la saisie du bien de son débiteur.Pour approfondir · Source : CPCE, art. L. 311-2
- Débiteur saisi
- Personne dont le bien est vendu pour payer ses dettes, qui ne peut pas enchérir.Pour approfondir · Source : CPCE, art. R. 322-39
- Commandement de payer valant saisie
- Acte d’un commissaire de justice qui lance la saisie et rend le bien indisponible si la dette n’est pas payée.Pour approfondir · Source : CPCE, art. R. 321-1 et L. 321-2
- Juge de l’exécution
- Juge du tribunal judiciaire qui conduit la saisie immobilière, tient l’audience d’orientation puis celle d’adjudication.Pour approfondir · Source : Service-Public, fiche « Saisie immobilière »
- Audience d’orientation
- Première audience, où le juge vérifie la saisie, statue sur les contestations et décide d’une vente amiable ou d’une vente forcée.Pour approfondir · Source : CPCE, art. R. 322-15
- Avocat poursuivant
- Avocat qui conduit la procédure pour le compte du créancier poursuivant.Pour approfondir · Source : Service-Public, fiche « Saisie immobilière »
- Cahier des conditions de vente
- Document qui décrit le bien, fixe la mise à prix et règle les conditions de la vente.Pour approfondir · Source : CPCE, art. R. 322-10
- Procès-verbal de description
- Constat du commissaire de justice qui décrit le bien, sa surface et ses occupants, annexé au cahier.Pour approfondir · Source : CPCE, art. R. 322-1 et R. 322-2
- Mise à prix
- Prix de départ des enchères, fixé par le créancier poursuivant, qui n’est pas une estimation de la valeur du bien.Pour approfondir · Source : CPCE, art. R. 322-10 et L. 322-6
- DVF (demandes de valeurs foncières)
- Base publique des prix auxquels les biens immobiliers ont été vendus, qui sert de repère pour estimer un bien.Pour approfondir · Source : data.gouv.fr, base DVF de la direction générale des Finances publiques
- Licitation
- Vente aux enchères d’un bien qui appartient à plusieurs personnes, afin de partager le prix entre elles.Pour approfondir · Source : Code de procédure civile, art. 1377
- Indivision
- Situation d’un bien qui appartient à plusieurs personnes sans qu’il soit partagé, dont nul ne peut être contraint de rester.Pour approfondir · Source : Code civil, art. 815
- Liquidation judiciaire
- Procédure qui met fin à l’activité d’une entreprise et vend ses biens, dont ses immeubles, pour payer ses créanciers.Pour approfondir · Source : Code de commerce, art. L. 640-1
Le jour de l’audience
Les termes que vous entendrez dans la salle ou que votre avocat vous demandera.
- Audience d’adjudication
- Séance publique où le juge reçoit les enchères portées par les avocats.Pour approfondir · Source : CPCE, art. L. 322-5
- Adjudication
- Attribution du bien au dernier enchérisseur à l’audience, qui emporte vente forcée.Pour approfondir · Source : CPCE, art. L. 322-5 et L. 322-10
- Adjudicataire
- Personne qui remporte la vente et devient propriétaire du bien, sous réserve d’une éventuelle surenchère.Pour approfondir · Source : CPCE, art. L. 322-10
- Mandat
- Pouvoir que vous donnez à l’avocat d’enchérir en votre nom, qu’il exerce pour un seul mandant à la fois.Pour approfondir · Source : CPCE, art. R. 322-40
- Garantie pour enchérir
- Chèque de banque ou caution bancaire irrévocable remis à l’avocat avant les enchères : 10 % de la mise à prix, avec un minimum de 3 000 €.Pour approfondir · Source : CPCE, art. R. 322-41
- Caution bancaire irrévocable
- Engagement écrit d’une banque de payer la garantie à la place de l’enchérisseur, que celui-ci ne peut pas retirer.Pour approfondir · Source : CPCE, art. R. 322-41
- Déclaration de command
- Désignation, après l’adjudication, d’un acquéreur autre que l’enchérisseur, qui n’est pas permise en saisie immobilière.Pour approfondir · Source : CPCE, art. L. 322-8
- Enchère plafond
- Montant maximal que vous vous interdisez de dépasser, calculé à partir du marché, des frais, des travaux et des risques.Pour approfondir · Source : Méthode Immojudis, article « Fixer son enchère plafond »
- Portage
- Coûts supportés tant que le bien ne sert pas ou ne rapporte rien : intérêts d’emprunt, taxe foncière, charges, assurance.Pour approfondir · Source : Méthode Immojudis, article « Fixer son enchère plafond »
- Droit de préemption
- Droit pour la commune d’acheter un bien en priorité, qui s’exerce ici par substitution à l’adjudicataire au prix de la dernière enchère.Pour approfondir · Source : Code de l’urbanisme, art. L. 213-1
Après l’adjudication
Les délais, les paiements et les suites d’une adjudication.
- Surenchère
- Offre supérieure d’au moins un dixième du prix principal, déposée dans les dix jours de l’adjudication, qui provoque une nouvelle audience.Pour approfondir · Source : CPCE, art. R. 322-50 et R. 322-51
- Jugement d’adjudication
- Décision qui constate la vente et vaut titre d’expulsion contre le débiteur saisi.Pour approfondir · Source : CPCE, art. R. 322-59 et L. 322-13
- Consignation du prix
- Dépôt du prix sur un compte séquestre ou à la Caisse des dépôts et consignations, dans les deux mois de l’adjudication définitive.Pour approfondir · Source : CPCE, art. L. 322-9 et R. 322-56
- Séquestre
- Tiers désigné par le cahier des conditions de vente pour détenir les fonds avant leur répartition entre les créanciers.Pour approfondir · Source : CPCE, art. R. 322-10
- Titre de vente
- Document qui prouve la propriété de l’adjudicataire : l’expédition du cahier des conditions de vente suivie du jugement d’adjudication.Pour approfondir · Source : CPCE, art. R. 322-61
- Purge des hypothèques
- Effacement, par le paiement du prix et des frais, des sûretés publiées du chef du débiteur, notamment des hypothèques.Pour approfondir · Source : CPCE, art. L. 322-14
- Hypothèque
- Garantie qu’un créancier prend sur un immeuble pour être payé en priorité en cas de vente.Pour approfondir · Source : Code civil, art. 2393
- Réitération des enchères
- Remise en vente du bien lorsque l’adjudicataire ne paie pas dans les délais ; il peut devoir la différence de prix.Pour approfondir · Source : CPCE, art. R. 322-66 et L. 322-12
- Titre d’expulsion
- Titre qui permet de faire quitter les lieux à un occupant ; le jugement d’adjudication en tient lieu contre le saisi et les occupants sans droit opposable.Pour approfondir · Source : CPCE, art. L. 322-13 et R. 322-64
- Titre opposable
- Droit, comme un bail en cours, que l’acheteur doit respecter.Pour approfondir · Source : CPCE, art. L. 322-10
- Trêve hivernale
- Période, du 1er novembre au 31 mars, pendant laquelle l’expulsion d’un logement est en principe suspendue.Pour approfondir · Source : CPCE, art. L. 412-6
Frais et impôts
Ce qui s’ajoute au prix et ce qui se paie après l’achat.
- Frais taxés
- Frais de poursuite dont le juge a fixé le montant, annoncés avant les enchères et payés par l’adjudicataire en plus du prix.Pour approfondir · Source : CPCE, art. R. 322-42 et R. 322-58
- Émoluments
- Rémunération des avocats fixée par un barème réglementaire et proportionnelle au prix d’adjudication.Pour approfondir · Source : Code de commerce, art. A. 444-191 et A. 444-102
- Honoraires
- Rémunération de l’avocat librement convenue avec lui, distincte des émoluments tarifés.Pour approfondir · Source : Service-Public, fiche « Comment un avocat est-il rémunéré ? »
- Débours
- Sommes qu’un professionnel avance pour votre compte et vous refacture au réel.Pour approfondir · Source : Service-Public, fiche « Comment un avocat est-il rémunéré ? »
- Droits de mutation
- Impôt dû à l’achat d’un bien immobilier, calculé sur le prix, qui s’ajoute au prix d’adjudication.Pour approfondir · Source : Code général des impôts, art. 683 et 1594 D
- Plus-value immobilière
- Différence entre le prix de revente et le prix d’acquisition d’un bien, imposée pour les particuliers.Pour approfondir · Source : Code général des impôts, art. 150 U
- Revenus fonciers
- Loyers tirés d’un logement loué nu, imposés selon le régime micro-foncier ou le régime réel.Pour approfondir · Source : Code général des impôts, art. 14
- Marchand de biens
- Personne qui achète de façon habituelle des immeubles pour les revendre, et relève des bénéfices industriels et commerciaux.Pour approfondir · Source : Code général des impôts, art. 35
Le bien : diagnostics, urbanisme, copropriété
Les documents et notions qui décrivent le bien lui-même.
- Dossier de diagnostic technique
- Ensemble des diagnostics (énergie, amiante, plomb, risques…) annexé au cahier en cas de vente publique.Pour approfondir · Source : Code de la construction et de l’habitation, art. L. 271-4
- DPE (diagnostic de performance énergétique)
- Étiquette de A à G qui mesure la consommation d’énergie d’un logement, valable 10 ans.Pour approfondir · Source : Service-Public, fiche « Diagnostic de performance énergétique »
- Audit énergétique
- Étude des travaux qui feraient gagner des classes énergétiques à un logement, exigée à la vente d’une maison ou d’un immeuble classé E, F ou G.Pour approfondir · Source : Service-Public, fiche « Diagnostic de performance énergétique »
- État des risques
- Document qui informe sur les risques naturels, miniers, technologiques et sismiques de la zone du bien.Pour approfondir · Source : Code de l’environnement, art. L. 125-5
- PLU (plan local d’urbanisme)
- Document communal qui fixe, sur un plan et dans un règlement, ce qui peut être construit ou transformé.Pour approfondir · Source : Code de l’urbanisme, art. L. 151-2
- Certificat d’urbanisme
- Document de la mairie qui indique les règles applicables à un terrain et les fige pendant 18 mois.Pour approfondir · Source : Code de l’urbanisme, art. L. 410-1
- Servitude
- Charge imposée à un immeuble pour l’usage ou l’utilité d’un autre immeuble ou de la collectivité.Pour approfondir · Source : Code civil, art. 637
- Cadastre
- Registre public qui décrit les parcelles, avec leurs références, sans prouver à lui seul la propriété.Pour approfondir · Source : cadastre.gouv.fr
- Copropriété
- Immeuble dont les lots appartiennent à plusieurs propriétaires, qui se partagent les parties communes.Pour approfondir · Source : Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 1
- Syndic
- Professionnel ou bénévole qui gère la copropriété, appelle les charges et applique les décisions de l’assemblée.Pour approfondir · Source : Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 17
- Tantièmes
- Part de parties communes attachée à chaque lot, qui sert notamment à répartir les charges.Pour approfondir · Source : Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 5
Autres ventes et repères d’Immojudis
Les ventes chez le notaire ou de l’État, et les repères propres à Immojudis.
- Vente à la bougie
- Vente notariale aux enchères en salle, où l’adjudication est prononcée quand deux feux successifs s’éteignent sans nouvelle enchère.Pour approfondir · Source : Notaires de France, « Les ventes aux enchères immobilières notariales »
- Vente interactive
- Vente notariale en ligne par offres, suivie d’un avant-contrat avec l’acheteur retenu, sans adjudication.Pour approfondir · Source : Notaires de France, « Les ventes aux enchères immobilières notariales »
- Offre plafond
- Montant d’offre maximal à ne pas dépasser dans une vente interactive, calculé comme une enchère plafond.Pour approfondir · Source : Méthode Immojudis, article « Fixer son enchère plafond »
- Condition suspensive
- Clause d’un avant-contrat qui subordonne la vente à un événement, comme l’obtention d’un prêt ; elle n’existe pas en vente forcée.Pour approfondir · Source : Code civil, art. 1304
- Vente domaniale
- Vente d’un immeuble du domaine privé de l’État, par adjudication publique ou à l’amiable avec mise en concurrence.Pour approfondir · Source : Code général de la propriété des personnes publiques, art. L. 3211-1 et R. 3211-2
- Repère « Pépite »
- Repère automatique d’Immojudis attribué à partir de critères publics, qui ne constitue ni un conseil ni une garantie.Pour approfondir · Source : Immojudis, page « Comment repérons-nous les pépites ? »
Sources et repères utiles
Pour vérifier les règles applicables à votre dossier et approfondir cette lecture.
- Légifrance — Code des procédures civiles d’exécution, livre III, titre II : saisie immobilière (articles L. 311-1 et suivants, R. 321-1 et suivants) (nouvel onglet)
- Légifrance — Code des procédures civiles d’exécution, enchères et garantie (articles R. 322-40 et R. 322-41) (nouvel onglet)
- Service-Public — Saisie immobilière (nouvel onglet)
- Service-Public — Comment un avocat est-il rémunéré ? (nouvel onglet)
- Notaires de France — Les ventes aux enchères immobilières notariales (nouvel onglet)
- Immojudis — Guide des ventes immobilières judiciaires : lexique (nouvel onglet)
