La licitation : un bien en indivision vendu aux enchères, ce que cela change pour l’acheteur

Ce qu’est une licitation, et d’où elle vient

Le point de départ est un principe du Code civil : nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision, et le partage peut toujours être demandé (art. 815). Si le bien ne peut pas être partagé commodément et sans perte, ou si aucun des indivisaires ne veut ou ne peut le prendre, il est vendu aux enchères et le prix est partagé entre eux (art. 1686). Cette vente s’appelle la licitation.

Les situations les plus fréquentes sont une succession entre héritiers et un divorce : le Code civil renvoie aux règles des successions pour la licitation des biens de la communauté (art. 1476) ou des biens indivis entre époux séparés de biens (art. 1542). Le tribunal ordonne alors la vente par adjudication des biens qui ne peuvent pas être facilement partagés ou attribués (art. 1377 du Code de procédure civile). Les indivisaires qui détiennent au moins deux tiers des droits peuvent, sous conditions et après une procédure devant notaire, demander au tribunal d’autoriser la vente du bien (art. 815-5-1 du Code civil).

La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026, visant à simplifier la sortie de l’indivision et la gestion des successions vacantes, est entrée en vigueur le 9 avril 2026. Elle concerne surtout les indivisaires (par exemple l’autorisation judiciaire de vendre seul un bien indivis en cas d’urgence, ou l’extension du partage judiciaire) et annonce un décret sur la représentation par avocat. Elle ne modifie pas, à notre connaissance, les règles d’enchères décrites ci-dessous, mais votre avocat doit vous confirmer les textes applicables à la vente que vous visez.

Licitation et saisie immobilière : ce qui change

Dans une saisie immobilière, un créancier muni d’un titre exécutoire fait vendre le bien de son débiteur pour être payé (art. L. 311-2 du Code des procédures civiles d’exécution, ou CPCE). En licitation, la vente organise en principe un partage et non le paiement d’une dette. Le tableau compare les points qui comptent pour un acheteur.

Ce que cela change pour l’acheteur

Pour la vente des immeubles, l’article 1377 du Code de procédure civile (CPC) renvoie aux articles 1271 à 1281, écrits à l’origine pour la vente des biens d’une personne en tutelle ; ils s’appliquent à la licitation avec les adaptations nécessaires. Les enchères sont reçues à l’audience par un juge, ou par un notaire commis par le tribunal (art. 1272). L’article 1278 du CPC rend communes à la licitation une partie des règles d’enchères de la saisie : personnes qui ne peuvent pas enchérir, avocat porteur d’un seul mandat, garantie de 10 % de la mise à prix (minimum 3 000 €), arrêt des enchères après quatre-vingt-dix secondes, jugement d’adjudication, titre de vente, remise en vente si l’acquéreur ne paie pas (art. R. 322-39 à R. 322-49, R. 322-59, R. 322-61, R. 322-62 et R. 322-66 à R. 322-72).

Cette liste ne reprend pas tout. Elle ne cite pas, par exemple, l’article R. 322-56 sur le délai de deux mois pour payer, ni l’article R. 322-64 sur la mise en œuvre du titre d’expulsion. Ne supposez donc pas que le calendrier de paiement ou la libération du bien suivent les règles de la saisie : lisez le cahier des charges.

• Occupation : le bien peut être libre, loué ou occupé par l’un des indivisaires. En saisie immobilière, le jugement d’adjudication vaut titre d’expulsion contre le saisi (art. L. 322-13 du CPCE). Ce texte n’est pas rendu applicable à la licitation par l’article 1278, et la Cour de cassation a jugé que le jugement d’adjudication sur licitation ne vaut pas titre d’expulsion (Cass. 2e civ., 17 novembre 2022, n° 20-18.047). Si un occupant reste dans les lieux, la libération peut donc supposer une procédure distincte, avec ses délais et son coût. Vérifiez ce que prévoit le cahier des charges et demandez à l’avocat ou au notaire comment une libération serait obtenue. L’article « Acheter un bien occupé aux enchères : sécuriser son analyse avant de miser » donne une méthode pour qualifier l’occupation.
• Frais : les émoluments des avocats en matière de licitation par adjudication judiciaire sont tarifés comme en saisie immobilière, trois quarts pour l’avocat qui poursuit et un quart pour l’avocat de l’adjudicataire (art. A. 444-191 du Code de commerce). Les autres frais et taxes dépendent du cahier des charges et de la qualité de l’acquéreur : faites établir un décompte écrit avant d’enchérir. L’article « Frais d’une vente aux enchères judiciaire » détaille les postes de la saisie.
• Surenchère : l’adjudication peut être remise en jeu pendant dix jours. Ne planifiez ni travaux ni location avant la fin de ce délai ; l’article « Après l’adjudication » décrit le mécanisme.
• Participants : les tiers sont admis aux enchères, sauf si tous les indivisaires, capables et présents ou représentés, décident à l’unanimité qu’elles se dérouleront entre eux (art. 1378 du CPC). Un indivisaire peut demander que des tiers soient appelés, et ils le sont nécessairement si l’un des indivisaires est mineur (art. 1687 du Code civil).

Ne pas confondre avec la licitation amiable

Le mot « licitation » recouvre aussi, chez les notaires, une opération conclue entre les indivisaires eux-mêmes, par exemple l’un d’eux rachète la part des autres. Notaires de France donne les deux sens dans son lexique. Cet article ne traite que de la vente aux enchères publiques ordonnée par le tribunal.

Les ventes notariales volontaires obéissent à d’autres règles, comme l’explique l’article « Ventes notariales et ventes domaniales : en quoi elles diffèrent d’une vente au tribunal ».

Questions à poser avant de s’y intéresser

Ces questions s’adressent à l’avocat ou au notaire chargé de la vente. Elles ne remplacent pas la lecture du cahier des charges.

• Qui reçoit les enchères : un juge à l’audience ou un notaire commis ? Un avocat est-il nécessaire ?
• Devant un notaire commis, demandez au notaire comment et à qui la garantie est remise, puisque l’avocat n’est pas obligatoire.
• Le jugement qui ordonne la vente est-il définitif ? Un recours est-il en cours ?
• Quelle est la mise à prix ? Que se passe-t-il si aucune enchère n’atteint la mise à prix ?
• Quelle est la situation d’occupation du bien et que prévoit le cahier des charges pour la libération ?
• Dans quel délai le prix doit-il être payé, et à qui ?
• Quels frais s’ajoutent au prix, et quels droits seront dus selon que l’acquéreur est un tiers ou un indivisaire ?
• Le cahier des charges prévoit-il un droit de substitution au profit des indivisaires après l’adjudication ?
• Une surenchère est-elle possible, et sous quelle forme ?

Aborder ces ventes avec prudence

Une licitation n’est pas, par nature, plus ou moins risquée ou avantageuse qu’une saisie : tout dépend du bien, du cahier des charges (notamment l’occupation et le paiement) et de la concurrence dans la salle. Aucun résultat n’est garanti.

Appliquez la même méthode que pour toute vente : lire les pièces, visiter si c’est possible, chiffrer le coût complet et fixer une enchère plafond avant l’audience, comme dans l’article « Analyser une opportunité aux enchères : la méthode Immojudis en sept contrôles ».