Liquidation judiciaire : quand l’immeuble d’une entreprise est vendu aux enchères

La liquidation judiciaire et ceux qui y interviennent

Une entreprise est en cessation des paiements lorsqu’elle ne peut pas faire face à ses dettes exigibles avec son actif disponible (art. L. 631-1). Si son redressement est manifestement impossible, la liquidation judiciaire peut être ouverte (art. L. 640-1). Elle vise les sociétés comme les entrepreneurs individuels, y compris les micro-entrepreneurs. Le tribunal compétent est le tribunal de commerce si le débiteur exerce une activité commerciale ou artisanale, le tribunal judiciaire dans les autres cas (art. L. 621-2, applicable par l’art. L. 641-1), sauf dans les ressorts où siège un tribunal des activités économiques. Ce tribunal, expérimenté depuis le 1er janvier 2025 dans douze villes (Paris, Marseille, Lyon, Nanterre, Versailles, Limoges, Avignon, Auxerre, Saint-Brieuc, Le Havre, Nancy et Le Mans), traite les procédures collectives quels que soient le statut et l’activité du débiteur, à l’exception des professions juridiques réglementées.

Dans le jugement d’ouverture, le tribunal désigne un juge-commissaire et un liquidateur (art. L. 641-1). Le débiteur est dessaisi : il perd l’administration et la disposition des biens engagés dans son activité, que le liquidateur exerce à sa place tant que la liquidation n’est pas clôturée (art. L. 641-9).

La mise à prix est fixée par le juge-commissaire

En liquidation, les ventes d’immeubles suivent les règles de la vente forcée du CPCE (articles L. 322-5 à L. 322-12), dans la mesure où elles ne sont pas contraires au Code de commerce, sauf L. 322-6 et L. 322-9 (art. L. 642-18). L’article L. 322-6 est la règle de la saisie immobilière selon laquelle le créancier fixe la mise à prix et, faute d’enchère, est déclaré adjudicataire d’office. L’article L. 322-9 règle le versement du prix sur un compte séquestre ou à la Caisse des dépôts. Ici, c’est le juge-commissaire qui fixe la mise à prix et les conditions essentielles de la vente.

Son ordonnance (la décision qui ordonne la vente) détermine la mise à prix de chaque bien, les modalités de publicité et les modalités de visite (art. R. 642-22). Elle peut préciser qu’à défaut d’enchères atteignant cette mise à prix, la vente pourra se faire sur une mise à prix inférieure qu’elle fixe. Avant de statuer, le juge-commissaire recueille les observations des contrôleurs (des créanciers qui l’assistent, art. L. 621-10), entend ou appelle le débiteur, et, dans certains cas, son conjoint, ainsi que le liquidateur (art. R. 642-36-1). L’ordonnance est notifiée au débiteur et aux créanciers inscrits, puis publiée au fichier immobilier (art. R. 642-23).

Un créancier titulaire d’une hypothèque peut aussi poursuivre lui-même la vente si le liquidateur n’a pas entrepris la liquidation de l’immeuble dans les trois mois du jugement qui ouvre la liquidation (art. L. 643-2). La mise à prix est alors fixée par le juge-commissaire en accord avec ce créancier (art. R. 642-22 et R. 643-1).

Comme en saisie immobilière, la mise à prix est un prix de départ, pas une estimation de la valeur du bien : les textes cités ne disent pas comment le juge la détermine. Demandez à l’avocat comment elle a été fixée. L’article « Mise à prix et valeur de marché : lire un écart sans se tromper » explique comment la comparer au marché.

Trois façons de vendre l’immeuble

Le juge-commissaire choisit le mode de vente. Il ordonne la vente aux enchères publiques (adjudication judiciaire). Si la consistance du bien, son emplacement ou les offres reçues permettent une cession amiable dans de meilleures conditions, il peut ordonner une adjudication amiable sur la mise à prix qu’il fixe, ou autoriser une vente de gré à gré aux prix et conditions qu’il détermine (art. L. 642-18 et L. 642-19). « De gré à gré » désigne une vente conclue directement avec un acheteur, sans enchères.

Deux situations voisines à ne pas confondre

Une saisie reprise. Si une saisie immobilière était engagée avant l’ouverture de la liquidation, le jugement d’ouverture la suspend. Le liquidateur peut alors être subrogé, c’est-à-dire mis à la place du créancier saisissant, et la saisie reprend là où elle s’était arrêtée. Le juge-commissaire fixe la mise à prix, les modalités de publicité et de visite (art. L. 642-18 et R. 642-24). Une annonce qui ressemble à une saisie peut donc relever d’une liquidation.

La cession de l’entreprise. Elle consiste à reprendre l’activité, ou une branche d’activité, avec ses emplois et ses biens, y compris l’immeuble éventuel (art. L. 642-1). Elle se fait sur des offres écrites que le tribunal examine (art. L. 642-2), pas à une audience d’enchères.

Ce qui change pour l’acheteur

Les règles de la vente forcée du CPCE s’appliquent largement, avec des écarts qui comptent pour l’enchérisseur. Le tableau compare les principaux. Le cahier des conditions de vente de votre dossier fait foi : relisez-le avec l’avocat.

Les points à vérifier avant d’enchérir

Dans une liquidation, trois documents se lisent ensemble : l’ordonnance du juge-commissaire, le cahier des conditions de vente et l’état des inscriptions sur l’immeuble. Les points ci-dessous sont des pistes de lecture, pas une liste complète. En cas de défaut de paiement, la vente est résolue de plein droit et l’adjudicataire défaillant doit la différence entre son enchère et le prix de la revente si celui-ci est moindre (art. L. 322-12 du CPCE, applicable en liquidation par l’art. L. 642-18).

• L’ordonnance du juge-commissaire : mise à prix, conditions essentielles, publicité et visites (art. R. 642-22). Vérifiez qu’elle a été publiée au fichier immobilier (art. R. 642-23) et demandez si un recours est en cours devant la cour d’appel (art. R. 642-37-1).
• Le cahier des conditions de vente : désignation du bien, origine de propriété, servitudes, baux consentis, procès-verbal de description, mise à prix et modalités de paiement (art. R. 642-25). L’article « Lire le cahier des conditions de vente et préparer la visite » donne la méthode.
• L’occupation : un immeuble d’entreprise peut être occupé par l’entreprise elle-même, par des locataires ou par un dirigeant. Les baux figurent au cahier. Voir « Acheter un bien occupé aux enchères : sécuriser son analyse avant de miser ».
• Le mode de vente et la personne qui reçoit les enchères : avocat au tribunal ou notaire sans avocat obligatoire. La garantie à remettre avant les enchères en dépend (art. R. 322-41 et R. 642-32).
• Le calendrier de paiement : trois mois, intérêts au taux légal, puis mise en demeure par lettre recommandée à peine de réitération des enchères (art. R. 643-3). Voir « Financer un achat aux enchères : prêt, délais, pas de condition suspensive ».
• Les droits et taxes dus à l’acquisition d’un immeuble professionnel, par exemple la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) ou les droits de mutation selon le cas : à faire préciser par l’avocat ou le notaire. Voir aussi « Frais d’une vente aux enchères judiciaire ».
• Les droits de tiers, comme un éventuel droit de préemption (le droit d’une collectivité de se substituer à l’acheteur) : voir « Préemption : la commune peut-elle vous évincer ? ».
• Votre situation : si vous avez un lien avec le débiteur ou ses dirigeants, demandez d’abord à l’avocat si vous pouvez acheter (art. L. 642-20 et L. 642-3).
• La date : les causes de report décrites dans « Vente reportée, retirée ou annulée : pourquoi, et que faire ? » concernent la saisie immobilière. En liquidation, faites confirmer la date auprès de l’avocat poursuivant ou du notaire.

Le repérer dans Immojudis

Sur la fiche d’une vente, le champ « Cadre juridique » indique « Liquidation ou procédure collective » lorsque la source le précise, et « Cadre juridique à confirmer » sinon. Une procédure collective est une procédure judiciaire ouverte pour une entreprise en difficulté et qui regroupe ses créanciers. Si le cadre n’est pas clair, posez d’abord deux questions : qui a fixé la mise à prix, et qui reçoit les enchères ? Cherchez ensuite l’ordonnance du juge-commissaire dans les pièces du dossier.

Immojudis reprend la mise à prix publiée par la source. En liquidation, elle a été fixée par le juge-commissaire. Quand un repère d’écart avec le marché est affiché, il se lit comme pour toute mise à prix : voir la page « Comment est calculé l’écart avec le marché ».