Ventes notariales et ventes domaniales : en quoi elles diffèrent d’une vente au tribunal

Le comparatif en un tableau

Ce tableau résume les différences principales. Les cellules marquées « à vérifier » renvoient à des informations qui varient selon le dossier ou qui proviennent de pages dont la date de mise à jour est ancienne.

Au tribunal : la procédure la plus encadrée

La saisie immobilière est la procédure par laquelle un créancier fait vendre le bien de son débiteur pour être payé. Le Code des procédures civiles d’exécution (CPCE) en fixe presque toutes les règles : avocat obligatoire pour enchérir, garantie, déroulement de l’audience, surenchère de dix jours, paiement en deux mois, titre d’expulsion.

Le tribunal peut aussi ordonner la vente d’un bien par licitation judiciaire, par exemple lorsque des héritiers ou des ex-époux ne peuvent pas partager un bien (art. 1377 du Code de procédure civile). Les règles de la saisie sont alors largement reprises. Les enchères peuvent être reçues par le juge ou par un notaire commis par le tribunal (art. 1272). Le détail de la saisie figure dans les articles « Le jour de l’audience : déroulé et rôle de l’avocat » et « Après l’adjudication : surenchère, paiement, consignation et titre de vente ».

Chez le notaire : les ventes à la bougie et interactives

Dans une vente notariale, le propriétaire choisit de vendre aux enchères par l’intermédiaire d’un notaire. Notaires de France décrit deux formules : la vente « à la bougie », en salle, où l’adjudication est prononcée après l’extinction de deux feux successifs sans nouvelle enchère, et la vente interactive en ligne, d’une durée limitée (24 heures selon la page consultée), où l’on suit les offres sur le site des notaires. Pour enchérir en ligne, il faut signer une demande d’agrément et les conditions de vente, puis s’inscrire.

Le notaire fixe la mise à prix avec le vendeur, après expertise. Notaires de France indique que les enchérisseurs déposent un chèque de consignation de 20 % de la mise à prix, restitué s’ils ne gagnent pas. Les visites sont groupées, à dates fixes, la dernière au moins dix jours avant la vente. Sans surenchère dans les dix jours, l’adjudicataire dispose de 45 jours pour payer le prix. Selon la même source, il n’y a ni délai de rétractation de dix jours ni, pour une vente à la bougie, de condition suspensive d’obtention de prêt.

Ces informations proviennent de pages de Notaires de France mises en ligne en 2020 et 2021. Les pratiques varient d’un office à l’autre : le cahier des charges de chaque vente prime.

• Avocat : les pages consultées ne mentionnent pas d’obligation d’avocat. Demandez-le explicitement au notaire.
• Frais : le cahier des charges indique ce qui est à la charge de l’acquéreur. Vérifiez si les frais sont inclus dans le prix annoncé ou s’ajoutent à lui.
• Vente d’origine judiciaire : un notaire peut recevoir des enchères ordonnées par un tribunal. Les règles du Code de procédure civile s’appliquent alors, avec la possibilité d’enchérir sans avocat (art. 1278, rendu applicable à la licitation par l’art. 1377).

Les ventes de l’État : adjudication, appel d’offres ou vente amiable

L’État peut vendre les immeubles de son domaine privé lorsqu’ils ne sont plus utilisés par un service public (art. L. 3211-1 du Code général de la propriété des personnes publiques). Le principe est la publicité et la mise en concurrence, soit par adjudication publique, soit à l’amiable (art. R. 3211-2).

L’adjudication publique est autorisée par le préfet après avis du directeur départemental des finances publiques, qui fixe la mise à prix (art. R. 3211-3). La cession amiable est annoncée par un avis du préfet qui précise les modalités de présentation des offres et de visite. Les offres sont jugées notamment sur les conditions financières et les garanties de bonne fin et de solvabilité (art. R. 3211-4 et R. 3211-5). Dans certains cas, par exemple si l’adjudication a été infructueuse, la cession peut se faire à l’amiable sans nouvelle mise en concurrence (art. R. 3211-7).

Le site des cessions immobilières de l’État recense les biens à vendre. Selon l’article R. 3211-2, la vente se fait avec publicité et mise en concurrence, soit par adjudication publique, soit à l’amiable. L’acquéreur qui ne paie pas aux échéances peut être déchu de la vente après mise en demeure d’un mois (art. R. 3211-8) et doit alors une amende égale au dixième de la somme exigible, sans pouvoir être inférieure au vingtième du prix (art. L. 3211-12) ; il n’y a pas de réitération des enchères. Le régime de l’acquéreur (garantie, surenchère éventuelle, délais) figure dans le cahier des charges de chaque vente : demandez-le avant de vous engager.

Reconnaître le type de vente dans Immojudis

Sur chaque fiche, Immojudis indique l’organisateur (tribunal, office notarial ou organisme de l’État) et le type de vente. Une vente organisée par un notaire n’est pas forcément judiciaire, et une vente judiciaire peut être confiée à un notaire. Le mode de participation (sur place, en ligne ou les deux) est une information distincte.

Le catalogue n’est pas exhaustif et la couverture varie selon les sources. En cas de doute, remontez à l’annonce d’origine et à l’organisateur.

Les questions à poser, quel que soit l’organisateur

Ces questions s’adressent à l’avocat poursuivant, à l’office notarial ou au service de l’État qui organise la vente. Notez les réponses et conservez-les avec votre analyse.

• Qui organise la vente et où puis-je consulter le cahier des conditions de vente ou des charges ?
• Un avocat est-il obligatoire pour enchérir ? Puis-je enchérir en ligne ?
• Quelle garantie dois-je remettre, sous quelle forme et à l’ordre de qui ?
• Une surenchère est-elle possible ? Dans quel délai et pour quel montant ?
• Quel est le délai pour payer le prix, et que se passe-t-il en cas de retard ?
• Quels frais s’ajoutent au prix, et sont-ils inclus dans la mise à prix annoncée ?
• Le bien est-il occupé et quels documents le confirment ?
• Quelles sont les dates de visite ?