Lire le cahier des conditions de vente et préparer la visite

Où trouver le cahier et qui l’écrit

Le cahier est élaboré sous la responsabilité du créancier poursuivant, c’est-à-dire la personne qui fait vendre le bien. Il peut être consulté au greffe du juge de l’exécution ou au cabinet de l’avocat du créancier poursuivant (art. R. 322-11 du Code des procédures civiles d’exécution). Il est déposé au greffe au plus tard le cinquième jour ouvrable suivant l’assignation du débiteur (art. R. 322-10).

L’avis de vente, publié entre un et deux mois avant l’audience, rappelle où le consulter et peut indiquer les dates et heures de visite (art. R. 322-31). Certains documents sont aussi accessibles en ligne via les sites d’annonces. Dans Immojudis, lorsque des pièces sont référencées, la fiche renvoie vers elles ; la version du greffe ou de l’avocat reste la référence.

• Demandez une copie complète, annexes comprises.
• Notez la date de la version que vous lisez : le cahier peut être complété ou contesté.
• Les stipulations du cahier peuvent être contestées par tout intéressé, sauf le montant de la mise à prix qui obéit à une règle propre (art. R. 322-11).

Ce que le cahier contient, rubrique par rubrique

Le Code impose un contenu minimal (art. R. 322-10). Le tableau suivant le traduit en questions à vous poser. Trois termes à connaître : une servitude est un droit qu’un tiers ou un voisin a sur le bien (passage, vue, canalisation) ; l’origine de propriété retrace les propriétaires successifs ; les tantièmes sont la part de parties communes rattachée à chaque lot d’une copropriété.

Une méthode de lecture en trois passes

Ne lisez pas le cahier d’un trait. Procédez par passes, avec un objectif différent à chaque fois.

La première passe vérifie l’identité : le bien, les lots, les surfaces, la copropriété. La deuxième passe s’intéresse à l’occupation et à la jouissance, c’est-à-dire le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les loyers : qui occupe le bien, qui peut y entrer, quand. La troisième passe construit le coût : frais, diagnostics, travaux annoncés, charges de copropriété.

• Passe 1 : le bien décrit est-il celui de l’annonce ? Les surfaces sont-elles documentées ?
• Passe 2 : quel titre d’occupation est cité et est-il opposable (un droit que l’acheteur doit respecter, comme un bail en cours) ?
• Passe 3 : quels coûts sont écrits, lesquels manquent, lesquels sont à demander à l’avocat ?
• Pour chaque information : noter la page, la date et ce qui reste à confirmer.

Préparer la visite

Les dates de visite figurent dans l’avis de vente quand elles sont prévues. Elles sont souvent collectives et encadrées par un commissaire de justice, l’officier chargé de constater les faits et de signifier les actes. Demandez à l’avocat poursuivant ou au greffe qui organise la visite, car les modalités varient.

Relisez le cahier avant d’y aller : la visite sert à confirmer ou infirmer ce que le document annonce. Si le bien est à rénover, envisagez de vous faire accompagner par un professionnel du bâtiment. Une estimation faite seul peut s’écarter nettement du coût réel.

• Imprimer le cahier et les diagnostics, avec vos annotations.
• Prévoir un appareil photo, une lampe, un mètre et un cahier de notes.
• Préparer une liste de questions pour le commissaire de justice ou l’avocat.
• Demander si les photos sont autorisées et si la visite inclut les parties communes et la cave.

Pendant la visite : ce qu’il faut regarder

Soyez méthodique : une visite de vente judiciaire est souvent courte. Parcourez le bien dans le même ordre à chaque fois pour pouvoir comparer plusieurs dossiers.

• Humidité, fissures, traces d’infiltration, état de la toiture et des façades quand ils sont visibles.
• Installations : électricité, plomberie, chauffage, ventilation, menuiseries.
• Parties communes : entrée, escaliers, toiture, caves, locaux techniques, compteurs.
• Surfaces : comparez avec le cahier et les diagnostics, sans vous fier à l’annonce seule.
• Occupation : présence d’occupants, d’effets personnels, de boîtes aux lettres au nom d’un tiers.
• Environnement : bruit, luminosité, accès, stationnement, voisinage immédiat.

Après la visite : chiffrer et décider

Le soir même, écrivez ce que vous avez constaté et ce que vous n’avez pas pu voir. Transformez chaque constat en hypothèse : un montant de travaux, un délai, une question. Reportez les montants dans votre simulation d’enchère plafond dans Immojudis, avec leur source et leur date.

Si une rubrique essentielle manque (occupation, diagnostics, copropriété), demandez l’information à l’avocat avant l’audience. Si elle reste inconnue, réduisez votre engagement ou renoncez : c’est une décision cohérente.

• Faire chiffrer les travaux par un professionnel si le bien est à rénover.
• Mettre à jour l’enchère plafond avec les frais du cahier (voir « Fixer son enchère plafond : raisonner par le coût complet avant d’enchérir »).
• Faire valider l’analyse juridique par votre avocat, notamment sur l’occupation.
• Lire aussi « Le jour de l’audience : déroulé et rôle de l’avocat » pour préparer la suite.