Risques naturels et Géorisques avant d’enchérir

Pourquoi les risques comptent pour un acheteur aux enchères

Un risque naturel ou technologique peut avoir trois effets pour un acheteur. Il peut restreindre les constructions possibles, par un plan de prévention. Il peut imposer des travaux sur l’existant. Il peut enfin peser sur la revente ou sur la couverture d’assurance : interrogez un assureur ou un courtier sur le bien qui vous intéresse. Il peut aussi être sans conséquence pour votre projet : l’enjeu est de le savoir avant l’audience.

Dans une vente par autorité de justice, l’article 1649 du Code civil écarte la garantie des vices cachés, c’est-à-dire des défauts non apparents du bien. Il ne parle pas de l’exposition aux risques, mais il rappelle que la vérification se fait avant l’enchère, pas après l’adjudication.

L’état des risques, le document à lire en premier

Quand un bien est situé dans une zone à risque définie par la loi, le vendeur informe l’acquéreur : un état des risques est établi (art. L. 125-5 du Code de l’environnement). Cette obligation d’information des acquéreurs et des locataires est souvent désignée par le sigle IAL. Elle concerne la vente de toute construction ou de tout terrain, constructible ou non (service-public.fr). Elle s’applique aux biens situés (art. R. 125-23) :

• dans le périmètre d’un plan de prévention des risques technologiques, approuvé ou mis à l’étude ;
• dans une zone délimitée par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, approuvé (ou dont certaines dispositions sont immédiatement opposables) ou prescrit ;
• dans une zone exposée délimitée par un plan de prévention des risques miniers, approuvé ou prescrit ;
• dans une zone de sismicité de niveau 2, 3, 4 ou 5 ;
• dans une zone à potentiel radon significatif, de niveau 3 ;
• dans une zone exposée au recul du trait de côte ;
• dans une zone soumise aux obligations de débroussaillement.

Où trouver l’état des risques dans une vente aux enchères

En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges ; il comprend, dans les zones mentionnées à l’article L. 125-5 du Code de l’environnement, l’état des risques (art. L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation). En saisie immobilière, le document qui fixe les conditions de la vente est le cahier des conditions de vente : cherchez l’état des risques parmi les diagnostics annexés. L’article L. 271-4 vise la vente d’un immeuble bâti.

Pour un terrain non bâti, l’article L. 125-5 prévoit que l’état des risques est annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique, et ne parle pas de la vente publique. Demandez à l’avocat où figure le document dans votre dossier.

Dans une vente ordinaire, l’état des risques est remis au potentiel acquéreur lors de la première visite, doit avoir été établi depuis moins de six mois et doit être actualisé si ses informations ne sont plus exactes à la signature (art. R. 125-25). Regardez la date du document annexé au cahier, et comparez-le à ce que vous trouvez sur Géorisques. Pour un bien concerné, toute annonce de vente doit aussi renvoyer vers Géorisques par la phrase prévue par ce texte : « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques ».

Dans une vente ordinaire, l’acquéreur peut demander au juge la résolution du contrat ou une diminution du prix si l’état des risques n’a pas été remis comme la loi l’exige (art. L. 125-5, V ; service-public.fr). Ne supposez pas qu’un tel recours existe après une adjudication : posez la question à l’avocat avant l’audience.

Les plans de prévention des risques (PPR)

Un plan de prévention des risques est un plan établi par l’État qui délimite les zones exposées à un risque et y fixe des règles. Il en existe pour les risques naturels prévisibles, comme les inondations, les mouvements de terrain, les incendies de forêt ou les séismes (art. L. 562-1), pour les risques technologiques liés à certaines installations industrielles (art. L. 515-15) et pour les risques miniers (art. R. 125-23). Un même bien peut se trouver à un stade différent de la procédure.

Le plan de prévention des risques naturels, le plus courant, peut délimiter des zones où toute construction est interdite ou soumise à des conditions, et des zones non exposées où des constructions pourraient aggraver les risques (art. L. 562-1, II). Il définit aussi des mesures de prévention, de protection et de sauvegarde, dont certaines peuvent incomber aux particuliers.

Un plan de prévention et un bâtiment déjà construit

Pour les constructions existantes, un plan de prévention peut définir des mesures de prévention, de protection et de sauvegarde. Elles peuvent être rendues obligatoires dans un délai de cinq ans, qui peut être réduit en cas d’urgence. À défaut de mise en conformité dans le délai prescrit, le préfet peut, après mise en demeure non suivie d’effet, ordonner la réalisation des mesures aux frais du propriétaire, de l’exploitant ou de l’utilisateur (art. L. 562-1, III).

La loi encadre ces obligations. Pour un bien construit ou aménagé conformément au Code de l’urbanisme avant l’approbation du plan, les travaux de prévention imposés ne peuvent porter que sur des aménagements limités, dont le coût est inférieur à 10 % de la valeur vénale ou estimée du bien à la date d’approbation du plan (art. R. 562-5). Le plan ne peut pas interdire les travaux d’entretien et de gestion courants, sauf s’ils augmentent les risques ou en créent de nouveaux, ou s’ils conduisent à une augmentation de la population exposée.

Construire dans une zone interdite par un plan approuvé, ou ne pas respecter les conditions qu’il prescrit, est puni des peines prévues à l’article L. 480-4 du Code de l’urbanisme (art. L. 562-5). Lisez donc, dans l’état des risques, l’extrait du règlement et l’information sur les travaux prescrits : elle indique s’ils ont été réalisés (art. R. 125-24).

Géorisques : ce que l’outil permet de vérifier

Géorisques est le site du ministère chargé de l’écologie sur les risques naturels, miniers et technologiques. Sa page d’accueil permet de chercher par adresse exacte, sur une carte ou par parcelle cadastrale, et donne accès à ERRIAL, un outil gratuit pour établir un état des risques. D’après le site, l’outil génère un état des risques à partir de l’adresse ou du numéro de parcelle, puis le propriétaire vérifie les informations, les complète avec celles du site de la préfecture et mentionne les sinistres indemnisés.

Géorisques précise aussi que toute façon d’établir le document est valable à condition qu’il comporte les informations exigées par l’article R. 125-24 et qu’il soit à jour à la date de signature. Le document que vous générez vous-même n’est pas celui du dossier de vente : utilisez-le comme point de comparaison. Voici une méthode pour l’utiliser avant l’audience.

• Retrouvez l’adresse exacte du bien et, si possible, ses références cadastrales : voir « Adresse, parcelle et cadastre : situer le bien ».
• Lancez la recherche sur Géorisques par adresse ou par parcelle, et lisez les risques listés.
• Générez un état des risques avec ERRIAL et comparez-le à celui du cahier : zones citées, plans de prévention, date.
• Pour chaque plan de prévention cité, repérez le bien sur le plan de zonage réglementaire et lisez le règlement de la zone.
• Notez la sismicité, le potentiel radon et les arrêtés de catastrophe naturelle qui ont affecté le bien.
• Consignez vos constats avec leur date, et posez vos questions à l’avocat et, si besoin, à la mairie.

Trois risques qui méritent une question de plus

Certains risques ne se lisent pas seulement dans l’état des risques. Trois méritent une question à l’avocat.

• L’argile. Le retrait-gonflement des sols argileux, provoqué par la sécheresse puis la réhydratation, peut fissurer un bâtiment. Une carte classe les zones selon leur exposition ; les zones d’exposition moyenne ou forte sont celles qui sont considérées comme exposées (art. R. 132-3 du Code de la construction et de l’habitation). En cas de vente d’un terrain non bâti constructible dans ces zones, le vendeur fournit une étude géotechnique préalable, annexée, en cas de vente publique, au cahier des charges (art. L. 132-5). Demandez si elle figure au dossier.
• La pollution des sols. L’État établit des secteurs d’information sur les sols, annexés au plan local d’urbanisme (art. L. 125-6). Quand un terrain situé dans un tel secteur fait l’objet d’une vente, le vendeur est tenu d’en informer l’acquéreur par écrit (art. L. 125-7). Le certificat d’urbanisme indique si le terrain est situé sur un site répertorié sur la carte des anciens sites industriels ou sur un ancien site industriel connu du service instructeur (art. L. 125-6, IV). Demandez à l’avocat comment cette information est donnée dans une vente judiciaire.
• Le littoral et les incendies de forêt. Les zones exposées au recul du trait de côte et les zones soumises aux obligations de débroussaillement figurent parmi celles qui donnent lieu à un état des risques (art. R. 125-23, 7° et 8°). Pour le débroussaillement, l’état des risques comprend une fiche d’information disponible sur Géorisques (art. R. 125-24, 6°).

Ce que ces données ne disent pas

Les données publiques sur les risques sont utiles, mais elles ont des limites qu’il faut avoir en tête.

• La commune n’est pas la parcelle. Un profil de commune recense des risques présents sur le territoire, pas ceux qui touchent le bien. Une même commune peut comprendre des zones exposées et des zones qui ne le sont pas.
• Une absence n’est pas une garantie. L’obligation d’état des risques ne vise que les zones listées à l’article R. 125-23. Un bien situé hors de ces zones n’a pas à en avoir un, ce qui ne prouve pas qu’il n’est exposé à aucun aléa. La fiche Immojudis le rappelle : « Aucun constat retourné, ce qui n’exclut pas un risque ».
• Le passé du bien reste à demander. Le vendeur informe des sinistres indemnisés survenus pendant sa période de propriété (art. L. 125-5, IV). Dans une vente forcée, c’est le créancier poursuivant qui fait vendre : l’information sur les sinistres passés peut manquer au dossier, et son avocat peut en dire plus.
• Un état des risques ne chiffre rien. Il situe le bien dans des zones ; il n’estime ni la probabilité d’un dommage, ni le coût d’éventuels travaux, ni la prime d’assurance.

Questions à poser avant l’audience

Reprenez cette liste avec l’avocat qui vous accompagne.

• L’état des risques figure-t-il au cahier des conditions de vente, et de quelle date est-il ?
• Le bien se trouve-t-il dans le périmètre d’un plan de prévention prescrit ou approuvé ? Quelles prescriptions, quels travaux, et ont-ils été réalisés ?
• Quels sinistres et quels arrêtés de catastrophe naturelle ont affecté le bien ?
• S’il s’agit d’un terrain à construire en zone argileuse, une étude géotechnique est-elle annexée ?
• Le terrain est-il dans un secteur d’information sur les sols ou sur un ancien site industriel ?
• Un assureur accepte-t-il de couvrir le bien, et à quelles conditions ?