Adresse, parcelle et cadastre : situer le bien

Adresse, parcelle, lot : trois notions à ne pas confondre

Le tableau distingue les trois repères que l’on rencontre dans un dossier de vente. Chacun répond à une question différente et vient d’une source différente.

Pourquoi la parcelle est la clé de la plupart des vérifications

La plupart des vérifications officielles partent de la parcelle, parce que les règles et les risques sont rattachés à un terrain.

• Le Géoportail de l’urbanisme propose de consulter les règlements d’urbanisme qui s’appliquent à votre parcelle ou à votre commune : voir « Lire le PLU d’un bien vendu aux enchères ».
• La demande de certificat d’urbanisme précise la localisation, la superficie et les références cadastrales du terrain (art. R*410-1 du Code de l’urbanisme).
• L’état des risques mentionne le numéro de la ou des parcelles concernées (art. R. 125-24 du Code de l’environnement). Géorisques permet de chercher les risques par parcelle cadastrale : voir « Risques naturels et Géorisques avant d’enchérir ».
• Le droit de préemption, les servitudes d’utilité publique et les emplacements réservés s’appliquent à des périmètres tracés sur des plans : savoir quelle parcelle est visée évite de se tromper de terrain.

Lire des références cadastrales

Les références cadastrales se composent de trois éléments (cadastre.gouv.fr). Le préfixe de section est « 000 » par défaut ; dans le cas de communes absorbantes ou absorbées, il est « 000 » pour les sections de la commune absorbante et égal au code de la commune absorbée pour les sections de celle-ci. La section est le nom de la section qui contient la parcelle. Le numéro parcellaire est le numéro de la parcelle. Exemple donné par le site : « 000 AB 121 ». Les parcelles reçoivent un numéro par section, dans un ordre continu à partir de un.

Le même site rappelle que, dans tous les actes soumis à publicité foncière, comme les ventes ou les échanges, la désignation des immeubles se fait par leurs références cadastrales. Le dossier d’une vente aux enchères les contient à plusieurs endroits.

Retrouver la parcelle d’un bien, pas à pas

Quand l’annonce ne donne que l’adresse, voici une méthode prudente. Elle suppose de croiser plusieurs sources.

• Cherchez d’abord les références cadastrales dans la désignation du cahier des conditions de vente, de l’avis de vente et des diagnostics.
• Sinon, ouvrez cadastre.gouv.fr : le service permet de chercher par numéro de voirie et rue, par commune ou par références cadastrales, sans inscription.
• Vérifiez la cohérence : la commune, la section, la surface, la forme de la parcelle et le bâtiment doivent correspondre à l’annonce et à ce que vous voyez à la visite.
• En cas de doute, ou si l’adresse recouvre plusieurs parcelles, demandez à l’avocat poursuivant les références exactes. Ne déduisez pas la parcelle de l’adresse seule.
• Reportez les références dans les autres outils : Géoportail de l’urbanisme, Géorisques, demande de certificat d’urbanisme.

Lire le plan cadastral

Le plan cadastral est un document administratif qui sert à recenser et à identifier les immeubles pour établir les impôts locaux (cadastre.gouv.fr). Il se consulte en ligne, sans inscription. Service-public.fr précise que la recherche d’information et l’impression sont gratuites, alors que la commande d’information délivrée sous forme physique ou numérique est payante ; une feuille de plan en format A3 ou A4 est délivrée gratuitement.

Pour le lire, procédez du général au particulier. Le tableau d’assemblage montre le découpage de la commune en sections cadastrales, les principales voies et les cours d’eau. Chaque section a ses feuilles de plan, où les parcelles sont tracées et numérotées.

Les limites du cadastre

Le cadastre est un outil fiscal. Ses limites expliquent pourquoi il faut croiser les sources.

• Il ne fixe pas les limites de propriété. Service-public.fr indique que le plan cadastral a une valeur fiscale, ne fixe pas les limites de propriété, et que, pour délimiter un terrain, il faut faire établir un bornage par un géomètre-expert. Le bornage fixe officiellement les limites du terrain (service-public.fr, fiche sur l’achat d’un terrain à bâtir), et tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës, à frais communs (art. 646 du Code civil).
• Il ne garantit pas la propriété. Selon cadastre.gouv.fr, la finalité du plan est essentiellement fiscale : il n’a pas vocation à garantir un droit de propriété, même s’il peut constituer une présomption de propriété. Un litige de propriété entre particuliers relève toujours des juridictions civiles.
• Il est mis à jour par étapes. Pour une maison achevée, le propriétaire doit déclarer les travaux à l’administration fiscale dans les 90 jours, puis un géomètre prend les mesures sur place, puis la représentation est intégrée au plan en ligne. Le passage du géomètre est annuel dans les communes les plus importantes et moins fréquent ailleurs : une construction récente peut donc manquer (cadastre.gouv.fr).
• Il ne nomme pas les propriétaires. Le nom des propriétaires ne figure pas sur le plan (service-public.fr), et les fichiers des propriétés et des propriétaires ne sont pas ouverts sur cadastre.data.gouv.fr.
• Il ne remplace pas la désignation du cahier. Une surface de terrain n’est pas la surface d’un logement. Pour un lot de copropriété, comparez les surfaces du cahier et des diagnostics, pas celles de la parcelle.

Questions à poser avant l’audience

Reprenez cette liste avec l’avocat qui vous accompagne.

• Quelles sont les références cadastrales exactes du ou des biens, et la désignation du cahier correspond-elle à l’annonce ?
• Le plan cadastral montre-t-il les bâtiments que je visite ? Sinon, la construction est-elle récente ?
• Le terrain a-t-il des limites matérialisées ou un bornage ? Un plan de bornage figure-t-il au dossier ?
• Si le terrain ne donne pas directement sur la voie publique, existe-t-il une servitude de passage ? Service-public.fr recommande de poser la question avant l’achat d’un terrain à bâtir.
• Pour un lot de copropriété, quelles parties communes et quelles annexes (cave, parking) sont comprises dans la vente ?