Lire le PLU d’un bien vendu aux enchères

Pourquoi lire le PLU avant d’enchérir

Le Code de l’urbanisme impose que les travaux, constructions et aménagements soient conformes au règlement du PLU et à ses documents graphiques, et compatibles avec les orientations d’aménagement et de programmation, lorsqu’elles existent (art. L. 152-1). Ces orientations, appelées OAP, sont des dispositions qui précisent l’aménagement d’un quartier ou d’un secteur. Le PLU s’applique donc aux projets de l’acheteur, pas seulement à ceux de l’ancien propriétaire.

Le zonage n’est pas un prix, mais il pèse sur ce que le bien peut devenir : agrandir, surélever, diviser un terrain, changer l’usage d’un local. Le règlement peut interdire de construire et définir, selon les situations locales, la nature des constructions et des activités autorisées (art. L. 151-9). Deux terrains voisins, mis à prix au même montant, peuvent donc avoir un potentiel très différent.

Ne comptez pas sur le cahier pour apprendre ces règles. En saisie immobilière, les mentions obligatoires du cahier des conditions de vente sont l’énonciation du titre exécutoire, le décompte des sommes dues, le commandement de payer valant saisie, la désignation de l’immeuble, l’origine de propriété, les servitudes qui le grèvent, les baux, le procès-verbal de description, les conditions de la vente, la mise à prix et le séquestre (art. R. 322-10 du Code des procédures civiles d’exécution). Le zonage et le règlement du PLU n’y figurent pas. Un cahier peut contenir des informations d’urbanisme, par exemple dans le descriptif ou en annexe, mais cette liste ne l’impose pas et elles ne remplacent pas le document officiel. Pour les autres ventes, lisez le cahier des charges.

Les cinq pièces d’un PLU, et celles qui s’imposent

Un PLU comprend cinq éléments : un rapport de présentation, un projet d’aménagement et de développement durables (PADD), des orientations d’aménagement et de programmation (OAP), un règlement et des annexes (art. L. 151-2). Chacun peut comporter des documents graphiques, c’est-à-dire des plans.

Toutes les pièces n’ont pas le même poids pour un projet. En langage courant, être conforme, c’est respecter la règle telle qu’elle est écrite, et être compatible, c’est ne pas la contredire. Le Code retient la conformité pour le règlement et la compatibilité pour les OAP (art. L. 152-1). Seules la partie écrite et la partie graphique du règlement peuvent être opposées au titre de l’obligation de conformité (art. R. 151-10).

Les quatre zones : U, AU, A et N

Le règlement délimite sur ses documents graphiques les zones urbaines, les zones à urbaniser, les zones agricoles et les zones naturelles et forestières, et fixe les règles de chacune (art. R. 151-17). Sur le plan, chaque zone porte un sigle. Le tableau reprend la définition du Code et ce qu’il faut en retenir.

Le site service-public.fr résume ces zones en parlant de zone U « constructible » et de zones A et N « inconstructibles ». C’est un bon premier repère, mais le Code est plus nuancé : une zone U impose des règles de hauteur, d’implantation ou de destination, et le règlement peut autoriser, en zones A et N, certaines constructions et extensions.

Lire le règlement et les OAP : quatre repères

Une fois la zone repérée sur le plan, ouvrez le règlement écrit de cette zone. Le règlement fixe les règles générales et les servitudes d’utilisation des sols (art. L. 151-8). Selon la fiche de service-public.fr sur l’achat d’un terrain à bâtir, les règles d’urbanisme précisent notamment le zonage, les constructions autorisées, les règles d’implantation et de hauteur, les zones à risques, les servitudes et les projets publics prévus, comme les emplacements réservés.

Quatre repères aident à une première lecture. Ils ne remplacent pas la lecture complète du règlement.

• Les usages permis. Le Code distingue cinq destinations de construction : exploitation agricole et forestière, habitation, commerce et activités de service, équipements d’intérêt collectif et services publics, autres activités des secteurs primaire, secondaire ou tertiaire (art. R. 151-27). Transformer un local commercial en logement, c’est passer du commerce à l’habitation : cherchez si le règlement de la zone l’admet.
• Les gabarits. La hauteur et les règles d’implantation déterminent ce que vous pourrez agrandir ou surélever.
• Les emplacements réservés. Le règlement peut réserver des terrains à des voies et ouvrages publics, à des installations d’intérêt général ou à des espaces verts (art. L. 151-41). Repérez-les sur le plan : un terrain concerné ne se prête pas à n’importe quel projet.
• Les OAP du secteur. Si le bien se trouve dans un secteur couvert par une OAP, lisez-la. Pour certains secteurs de zones U et AU dont le règlement ne fixe pas les conditions d’aménagement, elle porte au moins sur l’insertion architecturale, urbaine et paysagère, la mixité, la qualité environnementale et la prévention des risques, le stationnement, les transports en commun et la desserte, et elle comporte un schéma d’aménagement (art. R. 151-8).

Servitudes et annexes : ce qui s’ajoute au règlement

Une servitude d’utilité publique est une limitation administrative au droit de propriété, décidée dans l’intérêt général : service-public.fr cite les mines, les canalisations et les captages d’eau. Le PLU comporte en annexe les servitudes d’utilité publique qui affectent l’utilisation du sol et figurent sur une liste fixée par décret en Conseil d’État (art. L. 151-43). Un an après l’approbation du PLU, seules les servitudes annexées au plan ou publiées sur le portail national de l’urbanisme peuvent être opposées aux demandes d’autorisation d’occupation du sol (art. L. 152-7).

Ne confondez pas ces servitudes avec celles du cahier des conditions de vente. En saisie immobilière, le cahier mentionne les servitudes qui grèvent l’immeuble (art. R. 322-10), par exemple un droit de passage au profit d’un voisin. Les servitudes d’utilité publique du PLU ne figurent pas forcément dans cette rubrique : vérifiez les deux.

Les annexes recensent aussi des périmètres utiles à un acheteur aux enchères. Les périmètres du droit de préemption urbain et les zones d’aménagement différé y figurent (art. R. 151-52, 7°) : voir « Préemption : la commune peut-elle vous évincer ? ». Les secteurs d’information sur les sols, les secteurs soumis à l’obligation de débroussaillement et les dispositions d’un projet de plan de prévention des risques naturels rendues opposables par anticipation y figurent aussi (art. R. 151-53, 9°, 10° et 13°) : voir « Risques naturels et Géorisques avant d’enchérir ».

Où consulter le PLU, et ce que valent les sources

La mairie est le premier interlocuteur. Service-public.fr indique que le PLU se consulte sur internet ou auprès de la mairie. Le Géoportail de l’urbanisme précise que, pour toute question sur les règles d’urbanisme, il faut s’adresser à la collectivité qui a la compétence urbanisme : la mairie, ou le siège de l’intercommunalité si la compétence lui a été transférée. La préfecture est aussi un recours.

Le Géoportail de l’urbanisme est le portail national de l’urbanisme, le site qui donne accès aux documents d’urbanisme et aux servitudes d’utilité publique (art. L. 133-1). Depuis le 1er janvier 2023, un PLU nouvellement approuvé ou modifié doit être publié sur ce portail pour devenir exécutoire (art. L. 153-23 ; foire aux questions du site), sauf difficulté technique avérée du portail. Les versions entrées en vigueur avant cette date restent exécutoires même si elles n’y figurent pas. Le site apporte aussi une réserve dans sa foire aux questions : l’alimentation a été progressive, l’absence d’un document ne signifie pas que la commune n’est pas couverte, et les données chargées ont un caractère informatif, seuls les documents détenus au siège de la commune, de l’intercommunalité ou de la préfecture faisant foi. Retenez que le Géoportail permet de trouver et de lire, et que la mairie permet de confirmer.

Sans PLU, d’autres règles s’appliquent. Une carte communale comprend un rapport de présentation et des documents graphiques, avec les servitudes d’utilité publique en annexe (art. L. 161-1). En l’absence de PLU, de document en tenant lieu ou de carte communale, le règlement national d’urbanisme s’applique et les constructions ne peuvent être autorisées que dans les parties urbanisées de la commune (art. L. 111-1 et L. 111-3). Les plans d’occupation des sols qui n’avaient pas été transformés en PLU au 31 décembre 2015 sont devenus caducs, sous réserve de cas particuliers (art. L. 174-1).

Le certificat d’urbanisme : demander la réponse officielle

Le certificat d’urbanisme (CU) est un document délivré par l’autorité compétente, le plus souvent la mairie, qui indique les règles applicables à un terrain. Il en existe deux formes (art. L. 410-1). Le certificat d’information indique les dispositions d’urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d’urbanisme applicables. Le certificat opérationnel indique en plus, lorsque la demande précise l’opération envisagée, si le terrain peut être utilisé pour la réaliser et l’état des équipements publics existants ou prévus.

Toute personne peut le demander, pas seulement le propriétaire : service-public.fr cite l’acquéreur potentiel, le notaire et le professionnel de l’immobilier. La demande est gratuite, et la mairie n’informe pas le propriétaire quand le certificat est délivré à un tiers. Elle indique la localisation, la superficie et les références cadastrales du terrain (art. R*410-1) : voir « Adresse, parcelle et cadastre : situer le bien ».

La mairie dispose d’un mois à compter de la réception de la demande pour un certificat d’information (art. R*410-9) et de deux mois pour un certificat opérationnel (art. R*410-10). Le silence de la mairie vaut certificat tacite, qui ne garantit que les règles d’urbanisme, les limitations administratives et la liste des taxes (service-public.fr). En saisie immobilière, l’avis de vente est publié entre un et deux mois avant l’audience (art. R. 322-31 du Code des procédures civiles d’exécution) : faites la demande dès que le dossier est connu, car la réponse peut arriver après l’audience.

Le certificat est valable 18 mois. Si une demande d’autorisation est déposée dans ce délai, les dispositions d’urbanisme, le régime des taxes et les limitations administratives tels qu’ils existaient à la date du certificat ne peuvent être remis en cause, sauf pour préserver la sécurité ou la salubrité publiques (art. L. 410-1). La prorogation d’un an est possible, sur demande présentée deux mois au moins avant l’expiration, si les règles, servitudes et taxes n’ont pas changé (service-public.fr).

Ce que le PLU ne dit pas, et vos questions avant l’audience

Un PLU décrit des règles à une date donnée, pas la situation de fait d’un bien.

• Il peut changer. Le PLU est révisé quand la commune change les orientations de son PADD (art. L. 153-31) et fait en principe l’objet d’une procédure de modification dans les autres cas (art. L. 153-36). Un projet de modification est soumis au public, par mise à disposition pendant un mois, par participation électronique ou par enquête publique (art. L. 153-41). Le certificat d’urbanisme fige les règles pendant 18 mois.
• Il ne dit pas si les constructions existantes ont été autorisées ni si les travaux déjà faits sont réguliers. Posez la question à l’avocat et au service de l’urbanisme.
• Il ne dit rien du prix. Un zonage favorable ne rend pas une mise à prix attractive, et un zonage restrictif ne la rend pas mauvaise : voir « Mise à prix et valeur de marché : lire un écart sans se tromper ».
• Il ne remplace pas la lecture du cahier des conditions de vente, des diagnostics et de la copropriété.