Mise à prix et valeur de marché : lire un écart sans se tromper

Pourquoi la mise à prix est basse

En saisie immobilière, la mise à prix est fixée par le créancier poursuivant et figure dans le cahier des conditions de vente (art. L. 322-6 et R. 322-10, 5°). Faute d’enchère, ce créancier est déclaré adjudicataire d’office à ce montant (art. L. 322-6). Il peut donc se retrouver propriétaire : il fixe un prix qu’il accepte de payer. Le Conseil constitutionnel l’a relevé en 2011, à propos de la règle alors inscrite dans le Code civil : le créancier ne peut pas être contraint d’acheter à un prix qu’il n’a pas accepté, et le mécanisme évite que la procédure reste bloquée faute d’enchérisseur (décision n° 2011-206 QPC du 16 décembre 2011, considérant 6).

Le Code ne relie donc pas la mise à prix à la valeur du bien. Seul le débiteur peut demander au juge, en cas d’insuffisance manifeste, de fixer une mise à prix en rapport avec la valeur vénale de l’immeuble et les conditions du marché ; même alors, le créancier ne peut être déclaré adjudicataire d’office que pour la mise à prix initiale (art. L. 322-6). Si le juge a modifié la mise à prix et qu’aucune enchère n’est portée, le bien est remis en vente sur baisses successives, jusqu’à la mise à prix initiale (art. R. 322-47).

Un prix de départ bas a aussi un effet : il peut inciter plusieurs personnes à enchérir, et ce sont les enchères qui forment le prix. Dans la pratique, la mise à prix est souvent inférieure à la valeur de marché : le commentaire officiel de la décision n° 2011-206 QPC relève qu’« en pratique, le créancier n’a aucun intérêt à fixer une première enchère élevée ». Aucune statistique officielle ne mesure l’ampleur de l’écart. Retenez l’essentiel : un écart entre la mise à prix et le marché est normal. Il n’annonce ni un prix final bas, ni un gain.

Hors saisie, ce n’est pas toujours le créancier qui fixe la mise à prix. En liquidation judiciaire, c’est le juge-commissaire (voir « Liquidation judiciaire : quand l’immeuble d’une entreprise est vendu aux enchères »). Chez un notaire ou dans une vente de l’État, d’autres règles s’appliquent (voir « Ventes notariales et ventes domaniales : en quoi elles diffèrent d’une vente au tribunal »).

Ce que la base DVF mesure

DVF signifie « demandes de valeurs foncières ». Cette base de l’administration fiscale recense les ventes immobilières à titre onéreux (réalisées contre un prix ou une contrepartie) des cinq dernières années, à partir des actes notariés et des informations cadastrales. Elle est publiée en données ouvertes sur data.gouv.fr et mise à jour deux fois par an, en avril et en octobre. Elle ne couvre ni l’Alsace, ni la Moselle, ni Mayotte.

Le prix retenu, appelé valeur foncière, est le prix sur lequel les parties se sont mises d’accord. Il inclut la TVA et exclut les frais de notaire, les frais d’agence et les biens meubles (documentation du Cerema, l’établissement public qui expertise ces données). Quand une vente porte sur plusieurs biens, par exemple un appartement, une cave et un parking, le prix est celui de l’ensemble. Immojudis s’en sert pour établir une fourchette de prix au m² de ventes comparables : même type de bien, même secteur, surface voisine, ventes récentes.

La base distingue plusieurs natures de ventes : vente, vente en l’état futur d’achèvement (sur plan), adjudication, échange, vente de terrain à bâtir et expropriation. Immojudis ne garde que les ventes de nature « Vente » : les adjudications ne servent donc pas de référence, et une mise à prix d’enchères est comparée à des prix de vente ordinaires.

Ce que DVF ignore : état, occupation, circonstances

DVF donne un prix, pas l’histoire de ce prix. La méthode d’Immojudis ne corrige pas non plus ce que la base ne décrit pas.

• L’état et les travaux : un appartement rénové et un appartement à rénover peuvent partager la même ligne de prix au m². DVF ne décrit ni l’état intérieur, ni l’étage, ni l’exposition.
• Le bien libre ou occupé : DVF ne dit pas si le bien a été vendu libre ou occupé. Un bien occupé suppose de composer avec l’occupant : voir « Acheter un bien occupé aux enchères : sécuriser son analyse avant de miser ».
• Le décalage : les ventes les plus récentes ne sont pas encore publiées, et un quartier peu actif a peu de ventes à comparer.
• Les ventes atypiques : certaines ventes ont un prix très faible ou nul (reventes entre sociétés liées, par exemple). Le Cerema conseille de les écarter pour analyser les prix.
• Le contexte : DVF ne dit rien de la négociation menée par l’acheteur ou de l’urgence du vendeur.

Un écart n’est pas un rabais : un exemple

L’écart se calcule ainsi : (valeur estimée − mise à prix) ÷ valeur estimée. Un écart positif signifie que la mise à prix est sous la valeur estimée. Ce n’est pas un rabais : le prix payé sera celui de la dernière enchère, et il n’est pas connu à l’avance.

Exemple fictif. Un studio dont la valeur estimée est de 170 000 € est mis à prix 70 000 € : l’écart est de 59 %. Les enchères montent. Le tableau applique la même formule à des prix atteints hypothétiques, pour montrer que l’écart se resserre à mesure que le prix monte. Les montants sont inventés.

Ce que l’écart ne dit pas

Un écart, même important, laisse de côté l’essentiel de ce qui fait le coût et le risque d’un achat aux enchères.

• Le prix final. Il dépend des enchérisseurs présents et peut s’éloigner beaucoup de la mise à prix. Une surenchère d’au moins un dixième du prix principal reste possible pendant dix jours (art. R. 322-50 et R. 322-51).
• Les frais. Les frais de poursuite taxés par le juge et les droits de mutation sont payés par l’adjudicataire en plus du prix (art. R. 322-58). Voir « Frais d’une vente aux enchères judiciaire ».
• L’état, les travaux et l’occupation, absents de DVF.
• Les droits de tiers et les charges : droit de préemption d’une collectivité, charges de copropriété. Voir « Préemption : la commune peut-elle vous évincer ? » et « Copropriété aux enchères : charges et assemblées ».
• La fiabilité de la valeur estimée. Une surface erronée ou un type de bien mal qualifié fausse l’estimation. Au-delà de seuils fixés par la méthode, Immojudis n’affiche aucun pourcentage : un écart extrême vient plus souvent d’une estimation fausse que d’une affaire exceptionnelle.

Lire le repère de la fiche Immojudis

Sur la fiche d’une vente, un repère situe la mise à prix par rapport à la fourchette des ventes comparables, sans chiffre. La fourchette va du 10e au 90e centile des prix comparés : elle laisse de côté les prix les plus bas et les plus élevés. Le pourcentage d’écart, la valeur estimée et la fourchette chiffrée sont réservés aux comptes ; la page Offres précise ce qui s’applique au vôtre.

Pourquoi un bien occupé n’est pas annoncé sous la fourchette

Les ventes DVF ne disent pas si le bien était libre, et l’estimation ne corrige pas l’occupation. Comparer la mise à prix d’un bien occupé ou loué à la fourchette de biens vendus sans cette contrainte donnerait une image trompeuse : le prix de départ paraîtrait très bas alors que l’acheteur ne pourra pas disposer du bien tout de suite. Pour un bien occupé, loué ou occupé par son propriétaire, la fiche n’affiche donc jamais « Mise à prix inférieure à la fourchette des ventes comparables » : elle indique que la comparaison avec les ventes de biens libres n’est pas pertinente.

Dans tous les cas, le repère est indicatif. Une bande ou un pourcentage ne remplacent ni la visite, ni la lecture du cahier des conditions de vente, ni l’avis d’un professionnel.

Une lecture prudente en cinq questions

Avant de retenir un écart dans votre analyse, posez-vous ces questions.

• Combien de ventes comparables, de quand et dans quel rayon ? La page de méthode le détaille ; un petit échantillon réduit la confiance.
• La surface et le type de bien sont-ils corrects ? Une erreur fausse toute l’estimation.
• Le bien est-il libre, occupé ou loué ? Si ce n’est pas clair, lisez le procès-verbal de description du cahier des conditions de vente.
• Que coûteront les travaux et les frais ? Voir « Frais d’une vente aux enchères judiciaire ».
• Jusqu’où êtes-vous prêt à enchérir, indépendamment du repère ? Voir « Fixer son enchère plafond : raisonner par le coût complet avant d’enchérir ».